Введение

Сохраняя традиционную для гражданского права систему обязательств и последовательность их законодательного изложения, ГК РФ существенно расширяет круг  регулируемых договоров. Регламентация многих традиционных договоров и обязательств в новом ГК существенно расширена и усовершенствована.
В советском обществе роль мены в имущественном обороте по сравнению с другими обязательствами была незначительной. Она использовалась, как правило, в отношениях граждан по обмену имуществом, принадлежащим им на праве личной собственности, что безусловно сказалось и на уровне правового регулирования данного вида обязательств.
В современных условиях развития отечественной экономики, отсутствия, как говорят финансисты, «живых денег», когда неплатежи, вызванные как объективными, так и субъективными причинами, толкают участников имущественных отношений на поиск таких способов расчетов с кредиторами, которые не связаны с денежным обращением, роль мены возрастает. В ГК РФ мы уже наблюдаем более детальное законодательное закрепление положений, регламентирующих обязательства по обмену товарами. (Для сравнения: в ГК РСФСР 1964 г. договору мены была посвящена всего одна статья). Это обстоятельство объясняется тем, что законодательство лишь опосредует объективные процессы, происходящие в экономике, и коль скоро такие процессы все чаще строятся с использованием механизма обмена имуществом, тем острее становится необходимость законодательного урегулирования отдельных аспектов мены.
Происходящие изменения в рыночных отношениях требуют не только соответствующего правового регулирования, но и его теоретического изучения с целью выявления необхомимых изменений и дополнений в действующем законодательстве.
Основным нормативным актом, регулирующим отношения, возникающие в связи с обменом имущественными объектами, является ГК РФ. Непосредственно договору мены посвящены всего пять статей (ст. ст. 567 - 571 ГК РФ), сосредоточенных в гл. 31 ГК РФ. Данные положения о договоре мены не содержат каких-либо правил относительно того, какие виды имущества могут служить объектами договора мены, ограничиваясь употреблением в отношении обмениваемого имущества термином «товар». Неоднозначное толкование как учеными, так и практиками дается понятию «неравноценности» товара. Нет единого ответа на вопрос о том, аналогичны ли способы защиты прав потерпевшей стороны по договору мены тем, которые предусмотрены для купли-продажи.
Как правило, обладатель нарушенного права может воспользоваться не любым, а вполне конкретным способом защиты своего права. Закрепление в специальных нормах тех или иных способов защиты, равно как и выбор способа защиты из числа предусмотренных ст. 12 ГК РФ в тех случаях, когда в специальных нормах нет указаний на конкретные способы защиты, в свою очередь, определяются спецификой защищаемого права и характером нарушения.
Проблемой для каждого участника гражданско-правовых отношений по договору мены остается оптимальный выбор и эффективное использование и применение предусмотренных законодательством способов защиты. Решение этой проблемы может быть обеспечено, с одной стороны, глубокими знаниями положений законодательства, регулирующих различные способы защиты гражданских прав, с другой стороны, путем овладения необходимыми навыками в их применении.
Исключительная актуальность избранной темы в современных условиях рынка, важность ее разработки, сложность возникающих проблем толкования в судебной практике указанных норм свидетельствуют о необходимости исследования теоретических и практических аспектов применения законодательства, регулирующего отношения по договору мены.
О возрастании актуальности данной темы свидетельствует то обстоятельство, что в хозяйственной практике недавнего советского времени прямой товарообмен между хозяйствующими субъектами был фактически запрещен (хотя в редких случаях законодательство его допускало).
Одной из причин споров между участниками обменных отношений и колебаний в судебной практике является то обстоятельство, что правоотношения между участниками договора мены не привлекают достаточно широкого внимания исследователей. Об этом говорит сравнительно небольшое число публикаций по данной теме.
К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит нормам главы 31 ГК РФ, регулирующим данный договор, и существу мены. В юридической литературе и на практике отмечаются значительные трудности при решении вопроса о том, какие положения института купли-продажи применимы к договору мены, а какие нет. В ГК РФ отсутствуют прямые указания относительно того, какие виды имущества могут быть объектами договора мены. Имеются и другие вопросы, которые ждут своего решения.
Изложенные обстоятельства и послужили основанием для выбора предлагаемой темы исследования.
Степень разработанности проблемы. В современной юридической литературе и в сложившейся практике наблюдается недооценка значения роли договора мены в системе обязательственных отношений, направленных на передачу имущества в собственность. Количество работ в данной области незначительно. Институт договора мены исследовался в трудах Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, Г.Ф. Шершеневича, И.Б. Новицкого, О.С. Иоффе. Большой интерес представляют новейшие работы российских ученых-цивилистов, среди которых следует отметить статьи B.C. Анохина, В.В. Витрянского, А.Ю. Кабалкина, Ю.В. Романца, A.M. Эрделевского. Отличие данного исследования видится в глубоком анализе и проработке проблем, связанных с практическим использованием института мены, отграничением от смежных институтов.
Цель данной работы – рассмотрение юридической характеристики договора мены.
Задачи работы:
- проанализировать понятие договора в целом, договора мены в частности;
- провести анализ отдельных особенностей данного договора;
- исследовать проблемы и перспективы правового регулирования договора мены в российском праве.
Объектом исследования являются правоотношения мены и схожие с ней правоотношения бартера, зачета встречного требования, купли-продажи, смешанных договоров, предусматривающих предоставление услуг в обмен на товары; правоприменительная деятельность по реализации правовых норм, регулирующих эти правоотношения; основные научно-теоретические концепции по проблематике темы.
Предмет исследования - Гражданский кодекс РФ, наиболее важные международно-правовые акты, постановления Высшего Арбитражного Суда РФ,  касающиеся вопросов применения законодательства, регулирующего отношения по договору мены.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.

 
1. Договор мены - понятие
1.1 Общее понятие договора в гражданском праве

Не всякий, наверное, знает, в том числе и профессиональный юрист, что старый ГК РСФСР 1964 года не содержал в себе определения правовой конструкции договора. В ст. 158 ГК РСФСР приводилась лишь формулировка обязательства в качестве разновидности сделки.
В социалистических хозяйственных, планово-экономических отношениях договору уделялось определенное внимание, однако роль его в основном сводилась к регламентированию правоотношений на уровне государственных структур.
В новом ГК РФ, в ст. 420, мы, наконец, встречаем подробное определение этого важного для нас сегодня понятия. Сформулировано оно, несомненно, с учетом идей и принципов создаваемых у нас сейчас новых рыночных отношений собственности.
Часть вторая ГК посвящена исключительно обязательствам и договорам. Как точно и емко отметил известный правовед С.С. Алексеев, «это сугубо деловая, «рабочая» часть всего законодательного документа» , и без его логически строгой кодификации царил бы хаос, невероятный разнобой в исходных документах.
В ГК РФ законодатель закрепил полное равенство всех участников договорных правоотношений, что означает юридическое равенство контрагентов при заключении и исполнении договора, судебной защите их прав и интересов. Стороны поэтому вправе применять диспозитивные нормы: заключать по своему усмотрению нетипичные договоры, не противоречащие общим началам и смыслу права, обычаям делового оборота.
И наконец, в части второй ГК все-таки более детально регламентируются те договорные отношения, которые особенно часто складываются на современном рынке . Социальная ценность нового договорного права России заключается еще и в том, что оно устраняет многочисленные противоречия в законодательстве, оставшиеся от старой административно-командной системы.
Следует сказать и о других новеллах договорного права России. Так, Кодекс теперь предоставляет предпринимателям широкую свободу усмотрения: выбор партнера, условий договора и жесткую ответственность за невыполнение обязательств. В случае заключения предпринимателем договора с частным лицом Кодекс защищает гражданина как более слабую сторону (ст. 461 и ст. 835 ГК), в том числе защищает денежные вклады гражданина от недобросовестного предпринимателя.
Принципиальной особенностью в ГК (статья 11) является усиление защиты прав кредиторов. Кодекс устранил ранее проповедовавшуюся ориентацию на защиту должника как слабой стороны в договоре. Слабой стороной в обязательстве, по его сути, реально является сегодня кредитор, не получивший причитающегося ему по договору. В условиях нынешних систематических неплатежей, массового неисполнения договоров, бесследного ухода с рынка многих должников проблема защиты именно кредиторов приобретает все большее значение. Меры и средства защиты их прав дифференцированы в Кодексе применительно к отдельным видам обязательств. Кодекс дает основу для введения упрощенной судебной процедуры взыскания денежной компенсации и оперативной защиты наиболее часто ущемляемых в современных условиях прав кредитора на получение причитающихся ему денежных средств .
В Кодексе реализованы и другие идеи ученых-правоведов, которые при разработке и принятии ГК явились предметом острейших дискуссий. Так, в силу ст. 421 ГК стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. По буквальному смыслу этой статьи смешанные и типичные договоры могут быть предусмотрены и регламентированы, помимо ГК, другими федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации. Следует, однако, учитывать, что, согласно статье 3 и другим положениям ГК, постановления Правительства могут вторгаться в сферу гражданско-правового договорного регулирования только в случаях, строго определенных законом. При этом в интересах стабилизации и упорядочения типичных договорных связей целесообразно, чтобы типизация осуществлялась в первую очередь в кодифицированном законе. Часть вторая ГК ориентирует именно на такой подход, давая типизацию договоров, которые опосредуют основную массу экономических связей . По убеждению С.С. Алексеева, сегодня «... именно в Российском Гражданском кодексе содержится законодательно закрепленная юридическая, в чем-то даже «философская» основа современной рыночной экономики, ее суть - экономическая свобода, выраженная в праве, т.е. частное право» .
Далее в своих комментариях Гражданского кодекса РФ С.С. Алексеев на убедительных примерах доказывает, что частное право - основа современного цивилизованного рынка. Новизну термина «частное право», отмечает он, нельзя понимать примитивно, как удел сугубо эгоистических интересов меньшинства. Опираясь на ст. 1 ГК РФ, он показывает, что практически в каждом ее пункте «сидят» идеи частного права. Произвол и злоупотребление этими правами в силу ст. 10 ГК исключены потому, что лица, злоупотребляющие своими правами, не могут рассчитывать в таком случае на их защиту. Все это подтверждает мысль о том, что в основе договорного права России сегодня лежат частноправовые начала. И все же, говоря о реализации нового договорного права в условиях сегодняшнего экономического положения в России, нельзя не отметить наличие в нем противоречий. Возьмем, к примеру, цену и форму договора. Так вот, оказывается, стороны не совсем свободны в их выборе. В юридической литературе вопрос о цене возмездного договора является спорным. Авторы учебника «Гражданское право» относят цену к числу обычных условий договора , а другие правоведы считают, что цена является существенным условием всякого возмездного договора .
В обоснование этого авторы ссылаются на п. 1 ст. 424 ГК: «В предусмотренных законом случаях применяются цены, тарифы, ставки и т.д., устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами». Пункт 3 ст. 424 ГК РФ только усиливает эти аргументы: «В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги». На практике, однако, мы вряд ли встретим возмездный договор, в котором отсутствует указание о цене. И обусловлено это не только развивающимися рыночными отношениями, но и фактором непрекращающейся инфляции. Поэтому отсутствие цены в договоре порождает массу невыгодных последствий для всех сторон договора.
Противоречива также ситуация и с формами договоров. В связи с тем что договор является одним из видов сделок, к его форме применяются общие правила о форме сделок. Согласно п. 1 ст. 434 ГК договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (ч. 2 п. 1 ст. 434 ГК).
В соответствии с действующим законодательством договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК). Поскольку всякий договор является сделкой, то законом или иным правовым актом и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершенная на бланке определенной формы, скрепленная печатью и т.д.), и предусматриваются последствия несоблюдения этих требований (ст. 160 ГК). Если такие последствия не соблюдены, то применяется пункт 1 ст. 162 ГК. В этом случае в связи со спорными правоотношениями стороны лишены права в подтверждение сделки ссылаться на свидетельские показания, а в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 ГК).
Фискальные органы придают значение не волеизъявлению сторон и их согласию, а фактическим условиям договора: цене, срокам, сумме договора и т.п. Однако на практике сами участники договора зачастую составляют его так, что его содержание вызывает разночтения в толковании, порождая в свою очередь споры между контрагентами и органами ФНС России.
В целях разрешения споров в ст. 431 ГК сформулированы правила толкования договора: принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и предложений, вытекающие из него смысл и взаимоотношения. При этом допускается привлечение к исследованию не только самого договора, но и других обстоятельств: переговоров, переписки, практики взаимоотношений, обычаев делового оборота, последующего поведения сторон (п. 2 ст. 431). Однако дело в том, что налоговая служба толкует договор по фактическим и достаточно наполненным содержанием разделам договора. Вот о чем не следует забывать. Итак, от того, как четко, грамотно и умело в правовом смысле составлен и заключен тот или иной договор, зависит экономический, материальный и финансовый интерес его контрагентов. Иначе говоря, договор - цивилизованный путь существования и деятельности юридических лиц в непрерывно развивающихся рыночных отношениях.
Отсюда очевидны значение, роль и важность современного договорного права России во всех жизненных, экономических, имущественных и других бесчисленных гражданских правоотношениях. Понятно, что без знания общих положений о договорах и умения применять их на практике ни один участник гражданского оборота не может чувствовать себя уверенно . Однако концептуальное обозначение основных идей договорных обязательств не исчерпывает всей проблематики договорных отношений. В этой связи принятие новой, третьей, части ГК существенно облегчает внутренний и внешнеэкономический гражданский оборот. А с появлением Земельного, Жилищного, Налогового кодексов роль и значимость гражданского права еще более возрастают.
Несмотря на позитивность идей Кодекса, не следует ожидать быстрого утверждения частноправовых отношений. Им предстоит длительный и сложный путь. Не устранены еще узаконения, рассчитанные на администрирование. Не подготовлено общественное сознание, нет специалистов в области частного права, не создана его система. Реформаторские законы России последних лет, будучи приняты на основе компромисса различных политических партий и течений, противоречивы, не отличаются высокой правовой культурой и законодательной техникой.
Гражданский кодекс России не исчерпывает всей системы гражданского права, и в нее будут еще включаться другие законы и подзаконные нормативные акты. Рассматривая гражданское право как систему свободных правоотношений формально равных субъектов, следует отдавать себе отчет, что это равенство может быть реализовано только с помощью определенной разработанной процессуальной формы (процедуры). Именно она опосредствует связь материальной нормы с реальными отношениями, с субъективным правом. Отсутствие процедуры всегда давало простор и возможность принимать произвольные решения по «своему» усмотрению, практически подменяя правовой процесс политическим. В новом договорном праве России имеются не только частноправовые начала, но и наметилась тенденция к реализации принципов свободы, равенства и справедливости. А свобода, как известно, «возможна лишь в правовой форме, поскольку только право способно провести и проводит разграничительную линию между свободой и произволом, оформляет и нормирует свободу как отношения независимых друг от друга субъектов права в рамках общего правопорядка» .
Поэтому представляется, что максимально полная реализация прогрессивных правовых идей нового ГК РФ возможна будет при условии, что и другие кодексы «работают» в одном экономическом, правовом и социальном пространстве. Каждый вид договора имеет свои и нередко весьма специфические особенности. На сегодня ни один юрист, практик или ученый-правовед, не может сказать, а сколько же всего должно быть видов и разновидностей договоров, и вряд ли когда-нибудь скажет. Эта множественность продиктована самой жизнью и будет изменяться. Договоры как составная часть договорного права еще долго будут апробироваться практикой, изучаться, осмысливаться, дополняться и видоизменяться. Задача истинного предпринимателя - знать особенности договорного права России.
В настоящее время термин «договор» употребляется в гражданском праве в различных значениях. Под договором понимают и юридический факт, лежащий в основе обязательства, и само договорное обязательство, и документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения. В настоящей курсовой речь пойдет о договоре как юридическом факте, лежащем в основе обязательственного правоотношения. В этом смысле договор представляет собой соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК).
Договор—это наиболее распространенный вид сделок. Только немногочисленные односторонние сделки не относятся к числу договоров. Основная же масса встречающихся в гражданском праве сделок — договоры. В соответствии с этим договор подчиняется общим для всех сделок правилам. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках. К обязательствам, возникающим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено общими правилами о договорах и правилами об отдельных видах договоров (п. 2, 3 ст. 420 ГК).
Как и любая сделка, договор представляет собой волевой акт. Однако этот волевой акт обладает присущими ему специфическими особенностями. Он представляет собой не разрозненные волевые действия двух или более лиц, а единое волеизъявление, выражающее их общую волю. Для того чтобы эта общая воля могла быть сформирована и закреплена в договоре, он должен быть свободен от какого-либо внешнего воздействия. Поэтому ст. 421 ГК закрепляет целый ряд правил, обеспечивающих свободу договора.
Во-первых, свобода договора предполагает, что субъекты граждан-ского права свободны в решении вопроса, заключать или не заключать договор. Пункт 1 ст. 421 ГК устанавливает: «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством». В настоящее время случаи, когда обязанность заключить договор установлена законом, не так многочисленны. Как правило, это имеет место тогда, когда заключение такого рода договоров соответствует интересам как всего общества в целом, так и лица, обязанного заключить такой договор. Например, в соответствии с п. 1 ст. 343 ГК  залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, застраховать за счет залогодателя заложенное имущество.
Во-вторых, свобода договора предусматривает свободу выбора пар-тнера при заключении договора. Так, в приведенном примере, когда залогодатель или залогодержатель в. силу закона обязан заключить договор страхования заложенного имущества, за ним сохраняется свобода выбора страховщика, с которым будет заключен договор страхования.
В-третьих, свобода договора предполагает свободу участников граж-данского оборота в выборе вида договора. В соответствии с п. 2, 3 ст. 421 ГК стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Так, суд применил правила о договорах хранения и правила о договорах имущественного найма к договору, по которому один гражданин оставил другому на хранение пианино, разрешив им пользоваться в качестве платы за хранение.
В-четвертых, свобода договора предполагает свободу ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.

 
1.2. Понятие, признаки и видовые особенности договора мены

Несмотря на то, что этот договор предшествовал договору купле-продаже, он нашел свое стабильное место в законодательстве в качестве самостоятельного института значительно позже договора купли-продажи. И.Б. Новицкий отмечал: «Обращение вещей (переход их из хозяйства в хозяйство) имело место еще до появления денег и представляло собой непосредственный обмен вещи на вещь (так называемую мену). Это соответствовало общим экономическим условиям общества, только что переходившего от натурального хозяйства к меновому» .Товарный обмен в меньшей степени испытывал на себе воздействие права, нежели денежное обращение. Следствием данного обстоятельства явилось, например, то, что в классической системе контрактов, сложившейся в римском праве (II в.н.э.), договору мены не нашлось достойного места, а в средние века в ряде стран договор мены признавался безымянным (непоименованным) договором. В дальнейшем, когда договор мены попал в сферу гражданско-правового регулирования и стал одним из поименованных договоров, в законодательстве посвящено крайне незначительное число норм, подчиненных основным положениям, регулирующим договор купли  продажи.
По дореволюционному гражданскому законодательству объектами договора мены могли служить любые движимые вещи. Что касается иного имущества, то закон, запрещая по общему правилу мену недвижимостей, все же предусматривал исключения, когда такая мена допускалась.
В советский период развития гражданского права договор мены был сохранен в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров, имеющего довольно узкую сферу применения и поэтому не ощущалась потребность в его детальном правовом регулировании.
ГК РСФСР 1964 г. включал в себя отдельную главу (гл. 22 «Мена»), состоящую только из одной статьи (ст. 255 «Договор мены»). Сохранив отношение к договору мены как к самостоятельному типу договора, законодатель предусмотрел и два специальных правила, регламентирующих договор мены с учетом его особенностей. С точки зрения законодательной техники и правоприменительной практики наличие специального регулирования договора мены (пусть и в таких незначительных объемах) служило бесспорным доказательством действительного отношения законодателя к договору мены как к самостоятельному договору. В целом же и в советский период развития гражданского права договор мены, хотя и признаваемый самостоятельным гражданско-правовым институтом, имел весьма ограниченную сферу действия и занимал подчиненное по отношению к договору купли-продажи положение .
По сравнению с прежним законодательством действующий ныне ГК РФ содержит ряд новых правил, изложенных в форме диспозитивных норм, которые призваны регламентировать некоторые стороны правоотношения, длительное время остававшиеся вне поля зрения теории права и законодателя.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам о мене и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен  (ст. 567 ГК РФ).
Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (ст. 568 ГК РФ).
Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст.570 ГК РФ).
Для отражения в бухгалтерском учете операций по договору мены в договоре следует четко оговорить стоимость обмененного имущества с учетом НДС.
Договор мены с участием юридического лица должен быть заключен в простой письменной форме. Если договор исполняется при самом его совершении, он может быть заключен в устной форме.
Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его  условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы договора влечет его  недействительность.
К договору мены не могут применяться как противоречащие существу мены правила о купле-продаже, касающиеся денежных расчетов (ст.486-489 ГК), поскольку денежные расчеты при мене не производятся, кроме специального случая, названного в п.2 ст.568 ГК.
При заключении договора мены государственными и муниципальными унитарными предприятиями в силу договора передается или возникает право хозяйственного ведения или право оперативного управления (п.2 ст.299 ГК).
Установленная статьей 568 ГК презумпция равноценности обмениваемых товаров отвечает существу договора мены и облегчает практическое применение этого договора, т.к. ограничивает возможные споры участников мены о действительной цене обмениваемых товаров.
Расходы на передачу и принятие обмениваемых товаров ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.

1.3. Обязательства по договору мены

В период свободного предпринимательства основой товарного обмена являются договорные отношения. В современных условиях обмен товарами чаще всего осуществляется при посредстве денег по известной формуле товар – деньги – товар. В этой цепи рыночных операций участие денег является, строго говоря, не обязательным. Продавец нуждается не столько в деньгах, сколько в других товарах, необходимых ему для продолжения производственного процесса. Встреча на рынке двух участников обмена, каждый из которых нуждается непосредственно в товаре другого, случается далеко не всегда. Но такое совпадение интересов вполне возможно и имеет место довольно часто. Передача товаров на основе обмена получила широкое распространение в современном российском обществе.
Однако обязательства как специальный предмет в публикациях рассматриваются крайне редко. Задача состоит в том, чтобы комплексно исследовать обязательственное правоотношение, возникшее из договора мены, подвергнуть его системному анализу. Именно права и обязанности как основа взаимодействия заслуживают самостоятельного обсуждения.
Необходимой общей предпосылкой правильного разрешения споров, возникающих при заключении и исполнении договора мены, является надлежащая правовая оценка природы договора, из которого возник спор. Каждый тип договора имеет существенные особенности, которые нельзя игнорировать, и характер договора предопределяет применимое к нему законодательство, а, следовательно, и содержание взаимных прав и обязанностей его участников. От вида договора зависят не только права и обязанности сторон, но и последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора.
Согласно определению п. 1 ст. 567 ГК РФ по данному обязательству осуществляется обмен товарами. Слово «товар» относится не только к вещам, но и к другим материальным благам, которые имеют хождение в гражданском экономическом обороте. Этим в значительной мере и обусловлены дискуссии, которые ведутся вокруг вопроса о том, какие именно договоры относятся к мене.
Если одна сторона передает другой вещь, а другая принимает на себя обязанность выполнить для контрагента определенные работы (которые тоже являются товаром), то имеются некоторые основания считать, что речь идет об обязательстве.
Смешанными являются договоры, которые включают в себя элементы договоров разного вида: энергоснабжения и возмездного оказания услуг, поставки и подряда, подряда и возмездного оказания услуг, хранения и купли-продажи, комиссии и займа и т.д.
Не являются смешанными договоры, которые включают в себя элементы договора одного вида, например, ремонт автомобиля в обмен на ремонт квартиры, оказание консультативных услуг в обмен на изготовление рекламной продукции и т.п. Хотя здесь фактически речь идет об обмене работами и услугами, нормы гл. 31 ГК РФ здесь применять нельзя, потому что она отсылает к нормам о договорах купли-продажи, которые к регулированию отношений по выполнению работ и оказанию услуг неприменимы. Необходимо полностью согласиться с разъяснением Высшего Арбитражного Суда РФ, в котором указано, что «двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги, к договору мены не относятся» . Эта позиция нуждается в обобщении: являются договорами мены только те из них, которые включают в себя элементы каких-либо договоров, помимо договора купли-продажи.
Договоры мены иногда называют бартерными. Эти понятия широко использовались в предпринимательской практике и в литературе как взаимозаменяемые . Отсутствие четкого разграничения данных понятий привело даже к тому, что появилась точка зрения, будто бартерные сделки составляют самостоятельный вид.
На основе анализа действующих нормативных правовых актов можно сделать следующий вывод о соотношении понятий мены и бартера. По смыслу п. 1 ст. 567 ГК РФ мена - это взаимная передача сторонами друг другу вещей, которые предполагаются равноценными, если иное не вытекает из содержания договора. Мена - один из видов бартерных сделок. По бартеру обмениваются не только вещи, но и другие товары - работы, услуги, продукты интеллектуальной деятельности. По смыслу гражданского права последние виды обменных операций совершаются на основе смешанных договоров. Если мена имеет место во внутреннем обороте, цены на обмениваемые товары предполагаются равными (даже если имеются какие-то основания полагать, что цены различны). Во внешнеторговом обороте встречные операции, напротив, должны совершаться на основе эквивалентности. Если сделка мены совершена с участием иностранного элемента и переданные участниками друг другу товары неравноценны, презумпция эквивалентности обмена не применяется: в договоре должна быть предусмотрена доплата (п. 1 ст. 44 Федерального закона «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности»). В свою очередь бартерные сделки принадлежат к множеству смешанных договоров.
Но в содержание обязательства мены может быть включена и обязанность уплатить деньги. Статья 568 ГК РФ гласит, что если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. Вместе с тем (согласно п. 2) в случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар с более низкой ценой, должна оплатить разницу в ценах.
Такая формулировка закона, в сущности, объединяет две ситуации.
1. Стороны договариваются об обмене вещами, не называя их цены. В этом случае разумно полагать, что они договорились об обмене. Так, Т.И. Шулепова считает, что «в случаях, когда в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых товаров, а также о распределении между сторонами расходов, связанных с исполнением обязанностей, следует исходить из предположения, что предметом договора является обмен равноценными товарами» . В этом случае действует презумпция одинаковой цены вещей .
2. При заключении договора названа одинаковая цена обмениваемых вещей. В этом случае, безусловно, можно говорить о том, что между участниками сложились отношения по эквивалентному обмену.
Однако при таких условиях не исключается другая крайность, а именно, появляется соблазн рассматривать такой договор как два встречных договора. Колебания судебной практики вызваны не совсем удачной формулировкой п. 2 ст. 568 ГК РФ, которая предусматривает возможность доплаты, когда цены обмениваемых товаров признаются неравными. Однако в этой норме не уточнено, кем именно признаются неравноценными обмениваемые вещи: одной стороной, обоими участниками или судом. Если такое право предоставить суду, то он в принципе может признать неравноценными обмениваемые товары даже тогда, когда их цена участниками обмена вообще не указана: для этого достаточно сослаться на цены, которые сложились на рынке. Такой подход неприемлем, как это следует из п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ. Даже если стороны называют неодинаковые цены товаров, это отнюдь не означает, что участник, вещь которого по каким-то основаниям номинирована по более высокой цене, может считать себя ущемленным: в данных обстоятельствах его заинтересованность в приобретении встречной вещи может быть настолько существенной, что он готов получить ее в обмен на вещь с более низкой номинальной ценой. Кроме того, разве сторона, передающая товар с более высокой (по сравнению с товаром другой стороны) цене, не может принять на себя обязанность помимо передаваемой вещи уплатить еще какую-то сумму деньгами? Такое условие в обязательстве мены вполне возможно. Это вытекает из принципа свободы договора. Из этого принципа исходит разъяснение Президиума ВАС РФ, который утверждает: «Правильная оценка сложившимся между сторонами отношениям может быть дана только после выяснения воли сторон по затронутому вопросу».
Такая практика не соответствует действующему законодательству, уже хотя бы потому, что указание цены не меняет существа отношений между сторонами. Во-первых, цена не является существенным условием договора мены (как и договора купли-продажи). А во-вторых, установление денежной суммы, на которую должны быть переданы вещи, чаще всего служит способом, который используется для определения количества вещи. Согласно п. 1 ст. 465 ГК РФ количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Так что денежное выражение обязанности отчуждателя вещи никак не меняет отношений между сторонами. Обязанность доплаты не должна быть связана с номинированной (или иным способом установленной) ценой.
Причина колебаний судебной практики и оценок в научных публикациях кроется в редакции п. 2 ст. 568 ГК РФ и поэтому нуждается в уточнении, а именно, он должен быть изложен в следующей редакции: «Если в договоре предусмотрена обязанность одной из сторон помимо передачи вещи уплатить денежную сумму, деньги должны быть уплачены непосредственно до или после исполнения обязанности передать товар, если не установлен иной порядок оплаты».
Т.о., в российском законодательстве традиционно отношения, складывающиеся ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.

Глава 2.  Характеристика отдельных видов договоров мены
2.1. Договор мены жилыми помещениями.

Отличительной особенностью данной разновидности договора мены от типового является его особый предмет. Следует учесть, что предметами такого договора являются объекты недвижимости, а именно жилые помещения.
В соответствии с ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Как правило, в качестве предмета договора мены жилыми помещениями выступают комнаты в коммунальных квартирах. Возможны следующие способы обмена жилых помещений:
1. Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде.
2. Обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения.
3. Мена жилыми помещениями между собственниками.
В данном случае нас интересуют особенности третьего способа обмена жилыми помещениями. Другие два способа будут рассмотрены несколько ниже. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
Для заключения договора мены жилых помещений собственникам необходимо зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии свое право собственности на эти помещения и получить свидетельство.
В договоре мены жилыми помещениями должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договора мены недвижимости.
1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц. Филиалы и структурные подразделения (отделы, отделения и пр.) юридических лиц не могут заключать договоры от своего имени. Руководитель филиала действует по доверенности от юридического лица, соответственно договор также должен быть заключен от имени юридического лица, а не филиала. В договоре следует указывать место нахождения юридического лица и реквизиты его государственной регистрации (орган, дату и номер регистрации).
В договоре должны быть указаны даты рождения и реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (например, паспортные данные).
2. Предметом данной разновидности договора мены являются жилые помещения.
3. Указывается местоположение объекта недвижимого имущества: адрес; расположение части в составе отдельного изолированного объекта; назначение; площадь; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
4. Существенным условием договора мены любой недвижимости, в том числе и жилых помещений, является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена.
В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором. Этот пункт ст. 568 ГК РФ имеет большое значение в тех случаях, когда по договору мены один из супругов обменивает с доплатой принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, являющееся его личной собственностью. В случае, когда доплата производится деньгами, которые являются имуществом, нажитым супругами во время брака (согласно п. 2 ст. 34 СК РФ, доходы каждого из супругов от трудовой деятельности признаются имуществом, нажитым во время брака), жилое помещение, полученное супругом в результате произведенного обмена, становится общей совместной собственностью супругов.
Необходимо особо отметить, что право преимущественной покупки (п. 5 ст. 250 ГК РФ) действует также и при отчуждении доли жилья по договору мены. Видимо, правильнее было бы назвать это право не правом преимущественной покупки, а правом преимущественной мены или преимущественного приобретения. Возможно, законодатель имеет в виду случай, когда собственник может предложить отчуждателю доли для мены жилое помещение подобного рода. Цена договора определяется в рублях. Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости БТИ. Инвентаризационная оценка не является существенным условием договора, она необходима для целей налогообложения, а цена недвижимости определяется соглашением сторон и может быть как выше, так и ниже оценки БТИ.
5. В договоре любого жилого объекта недвижимости (жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры), в том числе и жилого помещения, в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ необходим перечень проживающих лиц и прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо положение об отсутствии таких лиц.
Договор мены жилыми помещениями может быть заключен в простой письменной форме или нотариальной. По общему правилу право собственности на обмениваемое имущество переходит к сторонам договора мены одновременно после исполнения обязательств передать соответствующее имущество обеими сторонами. Однако при обмене недвижимого имущества переход права собственности подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и приобретает правовое значение только после такой регистрации.
Требование о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на недвижимое имущество закреплено в п. 1 ст. 551 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества подлежат право собственности и другие вещные права на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения прав на него, в том числе сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда). В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Данное положение применимо к договору мены недвижимости и имеет обязательную силу.
В связи с этим при заключении договора мены любой недвижимости, в том числе и жилых помещений, право собственности возникает не после одновременного исполнения обязательства по передаче недвижимости друг другу, а после выполнения каждой из сторон регистрационных процедур.
Вышеизложенные особенности договора мены жилых помещений относятся и к договору мены квартир. В соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Следует отметить, что в некоторых случаях договор мены недвижимого имущества, в том числе и квартир, может быть заключен не собственником жилого помещения. В таком договоре обязательно указываются основания, по которым определенное в договоре мены лицо (лица) действует от имени правообладателя. Предметом данной разновидности договора мены являются самостоятельные объекты недвижимости - квартиры. При заключении договора мены квартир следует иметь в виду, что если собственником квартиры является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе и подписывается) родителями, усыновителями или опекунами, согласно п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29 ГК РФ. Если сторонами договора являются несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор мены, согласно п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 30 ГК РФ заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно, но при этом необходимо письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение сделки. Такое согласие может содержаться:
а) непосредственно в тексте договора мены (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей);
б) в заявлениях, представленных в регистрационную службу;
в) в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально удостоверенном документе).
Если в квартирах, подлежащих обмену, проживают несовершеннолетние, то на совершение сделки мены в обязательном порядке необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Номер и дату постановления органов опеки и попечительства следует указать в тексте договора мены квартир.
При заключении договора мены следует иметь в виду, что в случаях, когда каждая из сторон состоит в зарегистрированном браке и обмениваемые квартиры находятся в совместной собственности супругов, для заключения договора мены сторонам необходимо получить нотариально заверенное согласие супругов на совершение сделки мены. Если же стороны в зарегистрированных браках не состоят либо подлежащая обмену квартира приобретена собственником до вступления в брак либо по безвозмездным сделкам (наследование, дарение), то в этом случае согласия второго супруга на совершение сделки мены не требуется. В соответствии с ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Особенностью данной разновидности договора мены является то, что предметом договора являются объекты недвижимости, прочно связанные с землей.
Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ), введенный в действие 30 октября 2001 г., существенным образом изменил не только регулирование земельных правоотношений, но и установил новые требования к сделкам с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками, - зданиями, сооружениями и их частями.
Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком.
Вопрос о размере земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, является немаловажным. Собственник вправе передать другой стороне не только земельный участок, занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, не занятый другими строениями.
Однако минимальный размер участка, подлежащего передаче сторонами по договору, установлен законом. Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В соответствии с п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе прав собственности на недвижимость новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованием строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов, его землепользование является платным. Но имущественные права приобретателя недвижимости требуют надлежащего оформления, которое существенно усложняется, если отчуждатель недвижимости не является собственником земельного участка.
В настоящее время для граждан установлены два права пользования земельными участками: право собственности и аренда. Если земельные участки под обмениваемыми жилыми домами находятся в собственности сторон, то на основании договора мены жилых домов в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии одновременно регистрируется переход права собственности на жилой дом и земельный участок. Если же у одной из сторон земельный участок находится в пользовании на правах аренды, то обмен жилыми домами осуществляется без такого земельного участка. После регистрации перехода права на жилой дом новый приобретатель жилого дома как новый собственник переоформляет право аренды земельного участка в уполномоченном органе государственной власти или местного самоуправления. В уполномоченный орган должен обратиться и бывший собственник переданного жилого дома с заявлением об отказе от принадлежащего ему права аренды земельного участка.
Статья 18 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество определяет следующие требования к правоустанавливающим документам на недвижимость: помимо имени (наименования) правообладателя документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. Договор мены жилых домов, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость и занимаемый ею земельный участок, должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: объект, субъект и право.
Данные об объектах отчуждаемой недвижимости и передаваемых земельных участках указываются в договоре в соответствии с правилами ст. 554 ГК РФ. Каждая из сторон при заключении договора мены жилых домов обязана предоставить другой стороне имеющуюся у нее информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Сведения об ограничениях (обременении) прав на земельный участок должны быть включены в договор мены, в противном случае в регистрации сделки может быть отказано по основанию, указанному в п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав: лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Кадастровый план отчуждаемого земельного участка является необходимым приложением к документам.
В соответствии со ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Договор социального найма характеризуется следующими особенностями:
- предметом социального найма могут быть только жилые помещения, входящие в муниципальный и государственный жилищный фонд социального назначения;
- в качестве наймодателя выступают государственные и муниципальные органы, уполномоченные на заключение договоров социального найма;
- основанием заключения данного вида договора является административный акт - ордер на жилое помещение;
- нанимателем по договору социального найма может стать гражданин, имеющий для этого предусмотренные законодательством основания.
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода прав собственности на жилые помещения не происходит. Кроме того, договоры социального найма не подлежат государственной регистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит государственной регистрации.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72 - 74 Кодекса.
Право нанимателя по договору социального найма на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих. В случае, если какие-либо члены семьи являются недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опеки и попечительства. Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа. Для осуществления обмена жилыми помещениями необходимо также согласие всех наймодателей.
Право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит не только нанимателю, но и проживающим совместно с ним членам его семьи. Если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.
В соответствии со ст. 73 ЖК РФ обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
- к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
- обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, предусмотренных законодательством.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Оригинал договора об обмене жилыми помещениями представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им необходимых документов.
Статья 75 ЖК РФ определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, представленными по договору социального найма. В соответствии с п. 1 указанной статьи обмен такими помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166 - 181 ГК РФ.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). ЖК РФ не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
В соответствии с п. 3 ст. 75 ЖК РФ на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена. Под убытками в гражданском законодательстве понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому виновное лицо обязано возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.
Однако для возложения на лицо обязанности по возмещению убытков необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Под причинной связью понимается объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Таким образом, в нашем случае причинная связь означает связь между противоправным поведением одной стороны договора мены и наступившими для другой стороны невыгодными последствиями такого обмена.
Собственниками жилых домов и квартир, как правило, являются граждане. Поэтому в качестве субъектов договора мены жилого дома на квартиру выступают граждане. Предметами данной разновидности договора мены являются жилой дом и квартира. Особенность его состоит в том, что жилой дом как объект недвижимости тесно связан с землей. Законодателем установлено правило, согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в законе, в том числе если земельный участок изъят из оборота.
Собственниками жилого дома и квартиры могут являться несколько физических лиц, в таких случаях имеет место долевая собственность граждан на дом или квартиру. Особенность в этом случае состоит в том, что отчуждение доли в праве на недвижимость, находящуюся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на жилой дом. Если отчуждатель доли в праве общей собственности на жилой дом является также участником общей собственности на земельный участок, то по договору мены одновременно с долей в праве на недвижимость должна передаваться и доля в праве на участок. Если отчуждатель доли в праве на жилой дом не является участником общей собственности на земельный участок, например участок принадлежит ему на ином вещном праве (постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения) либо участок оформлен на другое лицо, то права на землю договором не передаются. После регистрации перехода доли в праве общей собственности на объект недвижимости к приобретателю последний наряду с другими сособственниками недвижимости может приобрести права на участок в соответствии с ЗК РФ.
Необходимо отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Вышеизложенное правило преимущественной покупки (п. 5 ст. 250 ГК РФ) действует также и при отчуждении доли жилья по договору мены. Видимо, правильнее было бы назвать это право не правом преимущественной покупки, а правом преимущественной мены или преимущественного приобретения. Возможно, законодатель имеет в виду случай, когда сособственник может предложить отчуждателю доли для мены жилое помещение подобного рода. Изложенное выше относится к ситуации, когда жилые помещения находятся у обменивающихся сторон на правах собственности.
В соответствии со ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов РФ);
3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Жилые помещения государственного и муниципального фонда передаются гражданам (нанимателям) во владение и пользование только по договору социального найма. Подробнее о договоре социального найма следует смотреть подраздел «Примерная форма соглашения об обмене квартир, занимаемых по договору социального найма».
Предметами данной разновидности договора мены являются объекты жилого фонда: квартира, собственником которой является РФ или муниципальное образование, и жилой дом, принадлежащий гражданину на праве частной собственности.
В результате обмена квартиры в доме государственного, муниципального жилищных фондов на жилой дом одна сторона - наниматель - приобретает право собственности на жилой дом, а другая сторона - собственник - теряет право собственности на жилой дом и приобретает права нанимателя другого помещения - квартиры.
Став нанимателем по договору социального найма, бывший собственник жилого дома приобретает следующие права:
- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
- сдавать жилое помещение в поднаем;
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Одновременно с этим на него возлагаются следующие обязанности:
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
- обеспечивать сохранность жилого помещения;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
- проводить текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
За неисполнение возложенных обязанностей наниматель несет ответственность, предусмотренную законодательством.
В соответствии с действующим законодательством граждане, получившие жилое помещение по договору социального найма до 1 марта 2005 г., имеют право на его приватизацию. Однако следует иметь в виду, что если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, став опять нанимателем государственной (муниципальной) жилплощади, приватизировать ее повторно не может.
Бывший наниматель квартиры в результате обмена становится собственником жилого дома. Договор об обмене квартиры в доме государственного, муниципального жилищных фондов на жилой дом подлежит государственной регистрации, его можно квалифицировать как мену имущества (жилого дома) на имущественное право (право найма). Существенным условием такой сделки должна быть установленная соглашением сторон цена отчуждаемого жилого дома.
На практике очень часто возникает необходимость обменять жилье, которое находится в собственности, на другое, занимаемое гражданами на условиях найма (например, муниципальное жилье). Ранее такие операции осуществлялись либо путем «расприватизации» через суд жилья и последующего обмена жильем либо путем оформления сделки купли-продажи жилья и последующего заключения договора найма. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (утратил силу) в ст. 20 предоставлял  нанимателю право с согласия собственника жилищного фонда передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику жилья из частного жилого фонда взамен приобретения права собственности на жилое помещение.
Правила об обмене жилыми помещениями, установленные новым ЖК РФ, в основном базируются на соответствующих положениях ЖК 1983 г. и регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма. Нормы, подобные предусмотренным в ч. 2 ст. 20 Основ, в новом ЖК РФ отсутствуют. Поэтому в настоящее время высказываются мнения о невозможности обмена, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма. Однако думается, что такие договоры допустимы.
По сути, обмен между нанимателями и обмен нанимаемого жилого помещения на жилое помещение, находящееся в собственности, существенно различаются. В первом случае фактически речь идет о взаимной передаче прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, во втором происходит передача права пользования жилым помещением в обмен на право собственности. Поскольку и право пользования жилым помещением, и право собственности - имущественные права, их обмен возможен.
Предметами договора обмена жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности, на право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, являются: жилое помещение, находящееся в частной собственности, и имущественное право, а именно право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности.
Жилые помещения муниципального фонда передаются гражданам (нанимателям) во владение и пользование только по договору социального найма. Соответственно по договору обмена жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности, на право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, собственник жилого помещения теряет право собственности на это помещение и приобретает лишь право найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, по договору социального найма. Наниматель же жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, прекращает быть нанимателем и становится собственником жилого помещения. Став собственником жилого помещения, он может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и сдавать это помещение в аренду, т.е. извлекать выгоду.
Для заключения такого договора нанимателю жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, необходимо получить согласие на обмен наймодателя жилого помещения, а именно соответствующего органа муниципального образования.
Данный договор подлежит регистрации в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно, право собственности на жилое помещение возникает после такой регистрации. На основании зарегистрированного договора об обмене наймодатель заключает с новым нанимателем жилого помещения договор социального найма.
Наймодатель обязан осуществить переоформление договора социального ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.