МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
МОСКОВСКАЯ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ (МФПА)
Факультет Менеджмента


Специальность    061100    Кафедра   
    (код)        (аббревиатура)




ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
На тему   








Студент-дипломник                
    (Ф.И.О. полностью)        подпись
Научный руководитель               
    (Ф.И.О.)        подпись
Заведующий кафедрой              
    (Ф.И.О.)        подпись



ВВЕДЕНИЕ

Инвестиционная деятельность представляет собой один из наиболее важных аспектов функционирования любой коммерческой организации. Причинами, обусловливающими необходимость инвестиций, являются обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объемов производства, освоение новых видов деятельности.
В настоящее время перед российской экономикой стоит серьезнейшая и важнейшая проблема необходимости осуществления инвестиций, т.к. инвестирование в значительной степени определяет экономический рост государства, занятость населения и составляет существенный элемент базы, на которой основывается экономическое развитие общества. Проблема, связанная с эффективным осуществлением инвестирования, приобретает все большую значимость.
Анализ инвестиционных проектов (вложений средств в ту или иную сферу деятельности, проект, продукт) является одной из актуальных задач управления финансами предприятия: осваиваются новые технологии и продукты, кредитующие организации и инвесторы ведут поиск эффективных направлений (компании, проекты) вложения средств.
В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем объем финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, у любого предприятия ограничен. Поэтому особую актуальность приобретает  задача оптимизации бюджета капиталовложений.
Таким образом, целью дипломной работы является изучение и определение экономической эффективности инвестиционного проекта с использованием различных видов финансовых решений. В процессе написания работы необходимо оценить, насколько эффективны данные инвестиции, когда окупятся первоначальные вложения и какой доход принесут.         
Для оценки эффективности инвестиционных проектов, как правило, применяются стандартные методы расчета: чистой приведенной (дисконтированной) стоимости - NPV (net present value), срока окупаемости - PB (payback period), индекса рентабельности - PI (profitability index) и внутренней нормы доходности - IRR (internal rate of return). Названные показатели вычисляются на основе плана денежного потока инвестиционного проекта.
          От того, насколько точно рассчитан экономический эффект инвестиционного проекта, во многом зависит будущий успех компании. При этом одной из самых сложных задач является правильная оценка ожидаемого денежного потока. Если его рассчитать неправильно, то любой метод оценки инвестиционного проекта даст неверный результат, из-за чего эффективный проект может быть отвергнут как убыточный, а экономически невыгодный принят за сверхприбыльный. Именно поэтому важно грамотно составить план денежного потока компании.
Вопросы инвестирования в современных условиях достаточно полно разрабатывались в трудах современных отечественных и зарубежных ученых: Г. Александера, Дж. Бейли, Ю. Блеха, У. Гетца, Л.Дж. Гитмана, У.Ф. Шарпа, Дж. Хорна, А.Н. Асаула, И.А. Бланка, Л.С. Бляхмана, И.П. Бойко, В.В. Бузырева, В.М. Васильева, А.А. Горбунова, В.А. Заренкова, А.Б. Идрисова, В.С. Кабакова, Ю.Н. Казанского, Л.М. Каплана, А.Е. Карлика, Г.Б. Клейнера, А.Ф. Клюева, Б.А. Колтынюка, А.Б. Крутика, А.А. Маркина, Т.Д. Масловой, А.М. Немчина, Ю.П. Панибратова, Е.В. Песоцкой, А.Н. Петрова, Б.В. Прянкова, А.С. Роботова, В.М. Серова, Е.Б. Смирнова, В.В. Томилова, Д.В. Шопенко, Е.М. Четыркина.
Определенная часть исследований, проводимых отечественными учеными, имеет фундаментальный характер, и не потеряла теоретического значения в современный период. Однако большинство из них проблему повышения эффективности управления инвестиционными ресурсами во всем многообразии данного процесса, рассматриваемого как сложную экономическую систему, затрагивали недостаточно.
В связи с вышеизложенным, при написании дипломной работы необходимо рассмотреть следующие задачи:
1. Изучить основные критерии экономической эффективности инвестиционного проекта;
2. Рассчитать и проанализировать показатели эффективности инвестиционных проектов, в том числе показатели чистого приведенного дохода, рентабельности капиталовложений, внутренней нормы прибыли и др.;
3. Провести финансово-экономический анализ ООО «Дорстрой»;
4. Проанализировать экономическую эффективность инвестиционного проекта.
Объектом исследования является строительная ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.


ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ ОБЗОР МЕТОДОВ ВЫБОРА ПРОЕКТОВ

1.1.    Сущность управления проектом

Управление проектами включает такие этапы, как:
•    Планирование работ
•    Оценка рисков
•    Оценка необходимых ресурсов
•    Организация работ
•    Привлечение людских и материальных ресурсов
•    Назначение задач
•    Руководство
•    Контроль над ходом выполнения (для измерения и контроля эффективности выполнения проектов используется метод освоенного объема)
•    Отчет о ходе выполнения
•    Анализ результатов на основе полученных фактов.
Выбор проектов для реализации может осуществляться разными субъектами. Это могут быть:
•  специализированный инвестор (частный или профессиональный инвестор, финансовый или стратегический инвестор);
•  кредитующая организация;
•  сама компания.
В зависимости от своего типа и, следовательно, интересов инвестор по-разному подходит к отбору проектов для финансирования.
Финансовому инвестору интересен максимальный прирост стоимости проекта за период 5—6 лет. Исходя из этого инвестора прежде всего интересуют проекты—«звезды» — со значительным потенциалом роста за этот горизонт времени.
При этом финансовые инвесторы могут быть разного «уровня» и разных конкретных целей. Так, в процессе роста проект иногда может переходить из рук одного финансового инвестора в руки следующего несколько раз, пока наконец не попадет к стратегическому инвестору.
Стратегический инвестор заинтересован в получении дополнительных выгод от проекта. Выгоды могут быть различны, в основном это то, что дополнительно получит инвестор при встраивании бизнеса проекта в свои существующие бизнес-процессы.
Компания, когда принимает решения о внутренних инвестиционных проектах, основывает свои решения на следующих факторах:
•  насколько новый проект впишется в существующую деятельность компании;
•  насколько проект потребует привлечения новых ресурсов, или он будет задействовать какие-то из уже имеющихся, возможно, находящихся в режиме «простоя».
Несмотря на возможное различие интересов любое лицо экономически ориентируется в принятии инвестиционного решения, в конце концов, по одному критерию — выгодность проекта. Оценить выгодность — значит оценить экономическую эффективность проекта и узнать, насколько проект экономически состоятелен. В деловой практике существует ряд подходов к такой оценке. Одним из способов является составление финансового профиля проекта, который показывает динамику основных показателей проекта и дает в какой-то мере полную картину, ведь финансовый профиль можно рассчитать и наложить на графики с теми показателями, которые наиболее важны для рассмотрения проекта.
Важно!
Бывают случаи, когда принимающее решение о выделении инвестиций лицо выбирает проект не по показателям и не по иным объективным причинам, а потому, что этот проект делается конкретно для кого-то или под кого-то.
Порою бывает, что инвестиционный комитет при принятии решения рассматривает множество проектов, и чтобы проект не затерялся в таком множестве, его необходимо дополнительно пролоббировать.
Срок жизни инвестиций
 
 Рис. 14. Финансовый профиль проекта
Любой инвестиционный проект можно отразить линией чистого нарастающего денежного потока при различных вариантах расчета: без дисконтирования, с определенной ставкой дисконтирования, со ставкой дисконтирования, равной внутренней норме рентабельности (рис. 14). Угол наклона, скорость развертывания линии показывает финансовый профиль проекта — степень и время его превращения в денежный поток. Это то, что больше всего нужно от проекта инвестору.
Однако оценка экономической эффективности является необходимым, но недостаточным действием перед запуском проекта. Инвесторы принимают решение об открытии
Как построить финансовый профиль проекта ?
проекта не только на основе результатов оценки, но также в связи со следующими факторами:
•  общей целесообразностью реализации проекта по отношению к интересам инвестора;
•  объемом потенциального ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.

1.2.    Прединвестиционная фаза проекта

Каждый инвестор, вкладывающий более чем в один проект, формирует портфель проектов (инвестиций) и старается сделать его сбалансированным. Важно сформировать качественный инвестиционный портфель и распределить инвестиции с минимумом рисков и максимумом доходности.
Для сравнения (ранжирования) проектов могут применяться следующие способы:              
•  составление сравнительных таблиц     различных форм в зависимости от отбора проектов
•  отображение профилей проектов по различным критериям в графической форме. В качестве примера приведены профили двух проектов по чистому денежному потоку в зависимости от цены капитала (рис. 15).
 
Между проектами распределяются лимиты финансирования. Выделяют несколько подходов, по сути сравнимых со способами распределения бюджетов:
•  жесткое ограничение лимита — четкая фиксация объема финансирования;
•  мягкое ограничение лимита — когда возможно увеличение или сокращение объема финансирования в зависимости от изменения условий;
•  долевое ограничение лимита — когда объем финансирования определяется долей от общей суммы средств для финансирования вех проектов.
Каждый проект важно вовремя начать. Время начала проекта зависит от рыночной конъюнктуры на продукт и факторы производства, а также от наличия свободных для финансирования проекта ресурсов. У одного и того же проекта могут быть альтернативные сроки осуществления. Время осуществления проекта необходимо оптимизировать.
В конечном итоге инвестор основывает свое решение на факторах доходности и риска, а также стратегической интересности определенного бизнеса. В России инвесторами также часто движет желание кому-то в чем-то помочь.
Если инвестиционный проект планируется осуществлять в рамках действующей компании, а не созданием под проект специальной «проектной компании», или инвестора интересует в принципе какая-то компания для возможности осуществления инвестиций, то инвестор оценивает не просто инвестиционную привлекательность (эффективность) проекта, а привлекательность всей компании.
К оценке инвестиционной привлекательности компании существуют несколько подходов.
1. Рыночный подход основан на анализе внешней информации о компании. Это позволяет оценить как изменение рыночной стоимости ее акций, так и величины выплачиваемых дивидендов путем расчета следующих показателей:
•  общий доход на вложения в акции компании (TSR);
•  рыночная добавленная стоимость на акционерный капитал (MVA);
•  отношение рыночной капитализации к капиталу (MBR);
•  средневзвешенная стоимость капитала (WACC).
Подход не может применяться по отношению к компаниям, не разместившим свои акции на рынке ценных бумаг. Кроме того, оценка инвестиционной привлекательности исключительно по рыночным котировкам акций может применяться только портфельными инвесторами или для расчета возврата средств на вложенный капитал акционерами.
2. Бухгалтерский подход основан на анализе внутренней информации и использует обычные механизмы анализа хозяйственной деятельности. Основные показатели, используемые для такой оценки, рассчитываются на основании данных бухгалтерской отчетности компании:
•  стоимость чистых активов (NAV);
•  денежные потоки компании (CF);
•  чистая прибыль (PAT);
•  остаточная прибыль (RI);
•  экономическая добавочная стоимость (EVA);
•  бухгалтерский возврат на вложенный капитал (ARR);
•  акционерная добавочная стоимость (SVA);
•  отношение прибыли компании за период к размеру акционерного капитала;
•  отношение прибыли компании за период к активам компании;
•  адекватность покрытия процентов по облигациям и дивидендов по акциям чистой прибылью компании;
•  коэффициенты устойчивости, соотношение собственных и заемных средств, коэффициент независимости, доли собственных и долгосрочных заемных средств в стоимости активов;
•  отношение финансовой устойчивости (общий долг/общие активы и общий долг/капитал);
•  коэффициенты платежеспособности и ликвидности, рассчитываемые в зависимости от срочности погашения долга;
•  отношения ликвидности (быстрое — отношение денежных оборотных средств к краткосрочным обязательствам и текущее — в числитель дополнительно включены готовая продукция, незавершенное производство и производственные запасы);
•  отношения активности (показатели, образованные отношением объема продаж к различным видам активов — общих активов, основных фондов, оборотных средств и т. д.);
•  отношение роста (получается из сопоставительного анализа за ряд лет таких показателей, как объем продаж, чистая прибыль и т. д.);
•  отношения рентабельности, исчисленные по отношению чистой прибыли ко всему имуществу или к величине собственных средств;
•  отношение прибыли ко всему обороту (всей реализации) компании или только к выручке от реализации продукции (работ, услуг) без НДС;
Г   • оценка деловой активности предприятия;
•  оценка эффективности использования имущества (коэффициенты рентабельности имущества, основных средств, собственных средств);
•  оценка состояния денежных средств, расчетов и прочих активов (дебиторской задолженности) проводится для выявления причин роста дебиторской задолженности, в частности просроченной и безнадежной, отвлечения денежных средств в банковский оборот и т. д., а также для выявления определенных резервов совершенствования политики расчетов;
•  оценка структуры источников средств и их использования (анализ динамики, структуры и состава собственных и заемных средств, опираясь на коэффициент независимости и долю краткосрочных кредитов в капитале);
•  оценка формирования и использования основных средств и прочих внеоборотных активов (тенденции показателей отношения стоимости приобретенных основных средств к общей стоимости основных средств и к валюте баланса, и фондоотдача (объем продукции, приходящийся на единицу стоимости основных производственных фондов));
•  оценка запасов и затрат (исследования показателей производственных запасов, незавершенного производства, готовой продукции);
•  другие.
Подход имеет следующие недостатки:
а) финансовые показатели могут значительно отличаться от фактического финансового положения компании. Например, в отчетности может быть убыток (или уменьшение прибыли), что, согласно методикам, должно отрицательно сказаться на инвестиционной привлекательности компании. Но если убыток связан только с тем, что компания значительные средства направила на реализацию новых перспективных проектов, то фактически компания является привлекательной для инвестора;
б) в подходе не учитывается тот факт, что за счет использования различных (при этом законных) методов учета амортизации, оценки стоимости имущества, отчислений на НИОКР, валютных операций, приобретаемых активов, нередко реальные убытки могут трансформироваться в «бумажную» прибыль, и наоборот;
в) данные, указанные в бухгалтерской отчетности, отражают финансовую картину организации только на какой-то конкретный момент, при этом не учитываются события, происходящие в организации в межотчетный период.
3. Комбинированный подход сочетает в себе оценку внутренних и внешних характеристик компании. Поэтому он наиболее приемлем с точки зрения надежности результатов оценки инвестиционной привлекательности компаний.
К основным показателям, используемым аналитиками фондового рынка и инвестиционными менеджерами, относятся:
•  коэффициент, сопоставляющий цену акции с доходом на акцию (PER);
•  отношение рыночной капитализации к выручке (PSR);
•  отношение капитализации компании к EBITDA (прибыли компании до вычета налога на прибыль, начисленных процентов по кредитам и амортизации).
Крупные российские компании и группы «играют» на рынке по несколько иным правилам, чем небольшие компании. Для них открыто больше возможностей экономического и политического характера, но в то же время они во многом зависят от решений, принимаемых на государственном уровне.
Поэтому применительно к крупным компаниям, группам, корпорациям стандартный подход оценки их финансовой деятельности, описанный в большинстве методик, стал неактуальным. Причиной этому является тот факт, что любая уважающая себя компания обязательно обращается в ведущие рейтинговые агентства, такие как Standard&Poor's, Moody's или Fitch для присвоения ей рейтинга инвестиционной привлекательности. Методика составления рейтинга доступна для общественности, а сами компании, осуществляющие оценку, имеют хорошую репутацию, и их мнение считается достоверным и надежным. Услуги таких компаний достаточно дорогие (проведение оценки стоит примерно 50 тысяч долларов), поэтому позволить себе их могут только крупные компании.
Для оценки инвестиционной привлекательности российских крупных компаний и групп должны применяться несколько иные механизмы, чем для небольших компаний. Более того, применительно к крупным компаниям наибольшую важность приобретают следующие факторы:
•  имидж компании (как для потребителей, так и для контрагентов);
•  активность компании в области повышения ее деловой репутации, имиджа;
•  репутация фактического собственника корпорации;
•  наличие и устойчивость взаимосвязей (как формальных, так и неформальных) с другими компаниями;
•  преобразования в структуре группы, в которую входит компания;
•  характер взаимодействия с государственными органами;
•  прозрачность представляемой отчетности;
•   корпоративное управление компании.
Мир глобален, и капитал достаточно мобилен. У национальных инвесторов есть альтернатива — инвестировать в стране или за ее пределами. У иностранных инвесторов есть выбор — инвестировать в бизнес в России или нет. Какие прагматичные мотивы могут заставить рисковать своими деньгами владельцев капитала в России?
Основная цель инвестора — получить прибыль, но может быть не сейчас, а в долгосрочной перспективе. Россия наряду с Индией, Бразилией и Китаем относится к растущим экономикам, и по сравнению с другими странами у владельцев капитала в России есть сейчас возможность заработать больше.
Инвестор в процессе поиска и выбора проекта руководствуется следующими мотивами, когда решает вложить средства в данной стране в данную отрасль в данный проект:
•   поиск возможностей расширения своей доли на конкретном или мировом рынке;
•  желание занять место на рынке с учетом роста его потенциала;
•  желание занять место на рынке для получения доступа к сырьевым ресурсам;
•  желание завоевать место на рынке для предотвращения или ограничения доступа других заинтересованных лиц;
•  инвестор теряет рынок в своей стране и хочет восстановить прежние позиции путем прихода на еще неразвитый рынок с хорошим потенциалом;
•  инвестор увидел новую область и хочет быть первым на рынке;
•  инвестор потерял свой регулярный рынок и продолжает терять деньги на текущих операциях, но у инвестора еще есть деньги, оборудование и желание остаться в бизнесе путем перевода его на новую территорию;
•  приобретение существующих производственных мощностей по сравнительно низкой цене;
•  достаточно дешевая по сравнению с другими территориями рабочая сила — эффект экономии;
•  существующая компания работала неэффективно, а инвестор полагает, что ее можно превратить в прибыльную;
•  обслуживающие компании следуют за своей промышленностью для захвата нового бизнеса или сохранения своего;
•  инвестор ищет возможности по производству на новой территории, которая находится ближе к конечному рынку, чтобы сэкономить на транспортных расходах;
•  диверсификация существующих рисков инвестора (в том числе политических, рыночных, имущественных).
Инвестору необходимо заработать посредством компании/проекта. Инвестор покупает не столько прошлое и настоящее компании, сколько ее будущее, то есть стратегию роста капитализации бизнеса.
При принятии решений инвестор делает ставку на квалифицированный менеджмент, налаженную систему управленческого учета, взаимопонимание и доверие между менеджментом и инвестором, амбициозность менеджмента в создании крупной компании, прозрачность принятия управленческих решений.
Больше всего инвестора интересует:
•  уникальность продукта — за счет чего компания   собирается   выделиться среди себе подобных;
•  команда — насколько можно доверять этим людям;
•  доходность — стоит ли вкладывать деньги и ради чего рисковать;
•  быстрорастущий рынок — как развить бренд ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.

1.3.    Жизненный цикл проекта

Менеджмент компании или владелец должны морально созреть к получению инвестиций, ведь это связано с изменением менталитета, готовностью чем-то пожертвовать, иногда даже самим бизнесом.
Страхи и недоверие по отношению к инвестициям и инвесторам у менеджмента и владельцев компании небезосновательны и связаны с такими моментами, как:
•  нежелание платить за инвестиции или за их привлечение;
•  незнание нужного подхода к инвестору;
•  нежелание попасть в зависимость к инвестору;
•  понимание риска потери дела и наличие стереотипа того, что инвестор дает деньги, чтобы забрать дело.
Да, рисков и страхов достаточно. И бывает иногда, что инвестор дает деньги, чтобы забрать дело, или имеет свои виды на бизнес. Но все отрицательные моменты и риски минимизируются при грамотном подходе к делу, выстраивании корректных отношений с инвестором и знании рынка.
Но есть ли у предпринимателя иной путь? Предприниматель, когда задумывается об инвестициях, выбирает:
•  продолжать ли развиваться самостоятельно;
•  сделать прорыв в развитии компании за счет привлечения инвестора.
Здесь необходима трезвая оценка ситуации и прогнозирование будущего развития событий. Ведь экономика объективна, и ее закон достаточно прост: конкуренция подталкивает к построению компаний оптимального масштаба, основанных на принципах эффективного бизнеса. Если компания является таковой без инвестора, она сможет развиваться дальше, а предприниматель сохранит самостоятельность. А если на рынок приходят более сильные и эффективные конкуренты, есть ли у предпринимателя выбор? Есть: стать сильнее за счет инвестора, разделив с ним риски и контроль, или постепенно потерять весь бизнес за счет проигрыша в конкуренции. Поэтому к поиску сильного партнера предпринимателя часто подталкивает объективная ситуация на рынке и в экономике.
Нужно ли и зачем привлекать инвестиции? Целесообразно ли это? Выбор можно основывать на следующих аргументах.
1.  Почти весь современный мир работает на принципах инвестиционной экономики. В мире царит рыночная экономика, усиливающаяся конкуренция; большинство стран вступило в ВТО, формирующее из мира единый глобальный рынок.
2.  Если собственных средств достаточно для эффективной долгосрочной работы и развития бизнеса, привлекать инвестиции не нужно.
3.  Если есть значительная опасность нехватки собственных средств или намерение развивать новый бизнес, стоит подумать над привлечением инвестора.
После понимания целесообразности привлечения инвестиций необходимо осознать вероятные и возможные последствия этого процесса:
•  потеря части контроля;
•  необходимость считаться с мнением инвестора, а при значительном контроле со стороны инвестора — и подчиняться его решениям;
•  потеря бизнеса в случае агрессивной политики инвестора или невыполнения менеджментом взятых на себя обязательств.
После готовности пойти на все это можно начинать или продолжать формировать инвестиционную привлекательность. Но привлечь инвестора непросто, и надо также настроиться на настойчивое продвижение проекта и быть готовым к борьбе за инвестиции. Имеется множество замечательных, запатентованных изобретений, которые никогда не увидят свет только потому, что никто не смог подсчитать, как с пользой производить и продавать изделие. Нереализованность и невостребованность проекта — следствие того, что так и не нашелся человек, способный довести проект до реализации.
Вопросы, которые надо задать себе перед началом поиска инвестиций:
•  захочет ли кто-то вложить деньги в мою компанию и дать мне взаймы?
•  является ли мой бизнес настолько хорошим, чтобы гарантировать возврат   капитала инвестору?
•  искать ли инвестора напрямую или через посредников?
•  соответствует ли моя компания требованиям конкретного инвестора?
Главное — доказать инвестору состоятельность проекта. Решения принимает только сам инвестор. А доказать это непросто — именно подготовка к доказательству потребует провести всю работу, после которой останется только наполнить проект финансированием и проконтролировать его исполнение.
4.2.2. Определение параметров финансирования
Параметры финансирования тесно взаимосвязаны с типом привлекаемого инвестора, поэтому это двухсторонний процесс: с одной стороны, компания знает, что ей нужно, с другой стороны,
надо понимать существующие на рынке реальные возможности и условия. При определении параметров финансирования необходимо решать следующие задачи:
• анализ и оценка инвестиционных ограничений;
•  анализ предложений на рынке (круг потенциальных инвесторов и условий, на которых они обычно предоставляют финансирование);
•  оценка реальных возможностей компании привлечь финансирование от того или иного инвестора;
•  расчет стоимости инвестиционных ресурсов для каждого источника;
•  расчет совокупной стоимости используемого капитала;
•   выбор оптимального способа финансирования. Компания при поиске инвестора определяет следующие основные параметры финансирования.
1. Срок финансирования.
2. Объем финансирования.
3.  Стоимость (цена) финансирования (капитала) (данный параметр является ключевым — цена вопроса в большинстве случаев имеет решающее значение).
4.  Схема финансирования.
5.  Источник финансирования. Остановимся на на этих параметрах подробнее.
1.  Определение срока финансирования обычно происходит в зависимости от срока окупаемости проекта (полного возврата финансирования) и срока жизни проекта (планируемый период деятельности).
2. Определение объема (суммы) финансирования происходит:
•   на основе расчета суммы финансовых потребностей при разных вариантах проекта (в зависимости от масштаба проекта);
•   с учетом реальной к привлечению суммы (вследствие финансового профиля и особенностей проекта/компании и ситуации на рынке капитала).
Определение требуемой суммы финансирования на практике происходит методом вычисления суммы максимального дефицита в потоках денежных средств (точки наименьшей величины накопленного денежного потока), когда потоки рассчитываются без учета привлекаемого финансирования.
Существуют еще несколько подходов к определению требуемого объема финансирования — они основаны на методах оценки стоимости и для исчисления потребности в финансировании используются редко:
•  балансовый метод исходит из предпосылки, что общая сумма активов проекта/компании равна общей сумме финансирования;
•  метод аналогий основан на установлении объема используемого капитала в аналогичных компаниях/проектах (в России такой метод применять нелегко в связи с недостатком необходимой информации);
•  метод удельной капиталоемкости определяет размер капитала в расчете на единицу продукции, соответственно, умножив его на объем продукции, получаем сумму финансирования.
Определение реальной к привлечению суммы базируется на понимании того:
•   на какой диапазон финансирования можно рассчитывать при ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.

1.4.    Методы выбора инвестиционного проекта

Рассчитав приведенные будущие денежные потоки по проекту, необходимо понять, насколько эффективен предлагаемый проект и стоит ли инвестировать в него средства. Также необходимо сравнить основные инвестиционные показатели с данными других проектов. Возможно, они окажутся более привлекательными и быстрее вернут вложенные в них средства, а самое главное — принесут в будущем более высокую стоимость.
Показатели эффективности инвестиций позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций:
•  период (срок) окупаемости, РР (payback period);
•  дисконтированный период окупаемости,  DBP (discounted payback period);
•  период возврата заемных средств, RP (repayment period);
•  чистый доход, NV (net value);
•  чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток), чистая приведенная стоимость, NPV (net present value);
•  внутренняя норма доходности (рентабельности), норма возврата инвестиций, IRR (internal rate of return);
•  индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI (profitability index);
•  средняя норма рентабельности, ARR (average rate of return);
•  модифицированная внутренняя норма рентабельности, MIRR (modified internal rate of return);
•  точка безубыточности проекта, ВЕР (break even point);
•  коэффициент покрытия ссудной задолженности, DCR (debt cover ratio);
•  потребность в дополнительном финансировании;
•   потребность в дополнительном финансировании с учетом дисконта.
Ниже подробно рассмотрим основные показатели инвестиционного проекта. Некоторые показатели рассчитываются с учетом дисконтирования.
2.4.1. Период окупаемости
Период окупаемости (Payback period, PP, PB) можно определить по-разному. Это и время, требуемое для покрытия начальных инвестиций за счет чистого денежного потока, генерируемого инвестиционным проектом. Это также продолжительность наименьшего периода, по истечении которого текущий чистый доход в текущих или дефлированных ценах становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Его можно назвать и минимальным временным интервалом, за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным, или периодом, начиная с которого вложения и затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными результатами его осуществления.
Для расчета периода окупаемости используется следующее соотношение:
 
где:
•  Investments — начальные инвестиции;
•  CFt — чистый денежный поток периода t.
Показатель РВ рассчитывается путем подбора значения при разных вариантах сроков.
Значения РР: у эффективного проекта РР должен быть меньше длительности проекта.
Срок окупаемости в соответствии с заданием на расчет эффективности может исчисляться либо от базового момента времени, либо от начала осуществления инвестиций, либо от момента ввода в эксплуатацию основных фондов создаваемого предприятия. При оценке эффективности он, как правило, выступает только в качестве ограничения.
2.4.2. Дисконтированный период окупаемости
Дисконтированный период окупаемости (discounted payback period, DPB) — это продолжительность наименьшего периода, по истечении которого текущий чистый дисконтированный доход становится и в дальнейшем остается неотрицательным.
Дисконтированный период окупаемости (DPB) рассчитывается аналогично периоду окупаемости (РВ), однако в этом случае чистый денежный поток дисконтируется. Используемое для расчета соотношение выглядит следующим образом:
 
где:
•  Investments — начальные инвестиции;
•  CFt — чистый денежный поток периода t;
•  r — ставка дисконтирования.
Этот показатель дает более реалистичную оценку периода окупаемости, чем РВ, при условии корректного выбора ставки дисконтирования. Рассчитывается путем подбора значения при разных вариантах сроков.
2.4.3. Чистый доход
Чистый доход (net value, NV)— это накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период.
NV и NPV характеризуют превышение суммарных денежных поступлений над суммарными затратами для данного проекта соответственно без учета и с учетом неравноценности их разновременности. Разница значений NP и NPV, как правило, положительна, ее часто иногда называют дисконтом проекта, но ее не надо путать с нормой дисконта.
2.4.4. Чистый приведенный доход
Чистый приведенный доход (net present value, NPV) — это:
•  сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу;
•  превышение интегральных результатов над интегральными затратами;
•  абсолютная величина дохода от реализации проекта с учетом ожидаемого изменения стоимости денег и зависит от нормы дисконта.

 
где:
•  Investments — начальные инвестиции;
•  CFt — чистый денежный поток периода t,
•  N— длительность проекта в периодах;
•  r — ставка дисконтирования. Значения NPV:
•  для эффективного проекта NPV должен быть неотрицательным;
•  чем больше NPV, тем эффективнее проект;
•  при сравнении альтернативных проектов предпочтение следует отдать проекту с большим значением NPV (при условии, что он положителен).
2.4.5. Внутренняя норма рентабельности
Чтобы обеспечить доход от инвестированных средств или хотя бы их окупаемость, необходимо подобрать такую процентную ставку дисконтирования, которая обеспечит получение положительного (или по крайней мере нулевого) значения чистого приведенного дохода. Таким барьерным коэффициентом выступает внутренняя норма рентабельности.
Внутренняя норма рентабельности (internal rate of return, IRR) — это:
•  такое положительное число, что при норме дисконта равной этому числу чистый дисконтированный доход (NPV) проекта обращается в 0;
•  такая норма дисконта, при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям.
IRR возникает, когда NPV проекта рассматривается как функция от нормы дисконта. Для каких-то проектов IRR может не существовать.
Внутренняя норма рентабельности — IRR (internal rate of return) определяется из следующего соотношения:
 
где:
•   Investments — начальные инвестиции;
•  CFt — чистый денежный поток периода t;
•  N — длительность проекта в периодах;
•  IRR — внутренняя норма рентабельности.
Значения IRR:
•  проект считается приемлемым, если рассчитанное значение IRR не ниже требуемой нормы рентабельности, которая определяется инвестиционной политикой компании;
•  при IRR, равном ставке дисконта, NPV равен нулю;
•   IRR сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на капитал, которая должна быть больше, чем в случае безрискового вложения капитала.
2.4.6. Индекс прибыльности
Индекс прибыльности (profitability index, PI) — это:
•  увеличенное на единицу отношение NV к накопленному объему инвестиций;
•  увеличенное на единицу отношение NPV к накопленному дисконтированному объему инвестиций;
•  отношение суммы приведенных эффектов к величине капиталовложений.
Показатель PI демонстрирует относительную величину доходности проекта, относительную отдачу проекта на вложенные в него средства. Он определяет сумму прибыли на единицу инвестированных средств.
Индекс прибыльности рассчитывается по формуле:

 
где:
•  Investments — начальные инвестиции;
•  CFt — чистый денежный поток периода /;
•   N — длительность проекта в периодах;
•  r — ставка дисконтирования.
Индексы доходности могут быть различными, например:
•  индекс доходности затрат — отношение суммы денежных притоков (накопленных поступлений) к сумме денежных оттоков (накопленным затратам);
•  индекс доходности дисконтированных затрат — отношение суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков.
Индексы доходности могут вычисляться как для дисконтированных, так и для недисконтированных денежных потоков. При расчете индексов доходности могут учитываться либо все капиталовложения за расчетный период, включая вложения в замещение выбывающих основных фондов, либо только первоначальные капиталовложения, осуществляемые до ввода предприятия в эксплуатацию (рассчитанные показатели будут, конечно, иметь различные значения).
Значения PI:
•  для эффективного проекта PI должен быть больше 1;
•  индексы доходности превышают 1, если для этого потока NV положителен;
•  индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.
2.4.7. Средняя норма рентабельности
Средняя норма рентабельности (average rate of return, ARR) — это отношение между среднегодовыми поступлениями и величиной начальных инвестиций.
ARR рассчитывается по формуле:
 
где:
•  Investments — начальные инвестиции;
•  CFt — чистый денежный поток периода t;
•  N — длительность проекта в периодах.
ARR интерпретируется как средний годовой доход, который можно получить от реализации проекта.
2.4.8. Модифицированная внутренняя норма рентабельности
Модифицированная внутренняя норма рентабельности (modified internal rate of return, MIRR) опирается на понятие будущей стоимости проекта.
Будущая стоимость проекта, TV (terminal value) — стоимость поступлений, полученных от реализации проекта, отнесенная к концу проекта с использованием нормы рентабельности реинвестиций. Норма рентабельности реинвестиций в данном случае означает доход, который может быть получен при реинвестировании поступлений от проекта:
где:
 
•   R — норма рентабельности реинвестиций (месячная);
•  N — длительность проекта в периодах;
•  CFt — чистый денежный поток периода t Модифицированная внутренняя норма рентабельности (MIRR)
определяется как ставка дисконтирования, при которой выполняется следующее условие:
где:

COt — вы платы периода t;
r — требуемая норма рентабельности инвестиций (за период);
N — длительность проекта в периодах.

Другими словами, для расчета показателя MIRR, платежи, связанные с реализацией проекта, приводятся к началу проекта с использованием ставки дисконтирования, основанной на стоимости привлеченного капитала (ставка финансирования или требуемая норма рентабельности инвестиций). При этом поступления от проекта приводятся к его окончанию с использованием ставки дисконтирования, основанной на возможных доходах от реинвестиции этих средств (норма рентабельности реинвестиций). После этого модифицированная внутренняя норма рентабельности определяется как ставка дисконтирования, уравнивающая две этих величины (приведенные выплаты и поступления).
2.4.9. Потребность в дополнительном финансировании
Потребность в дополнительном финансировании (ПФ) — это максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности.
ПФ отражает минимальный объем внешнего финансирования проекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости. Поэтому ПФ называется еще капиталом риска.
Потребность в дополнительном финансировании с учетом дисконта (ДПФ) — это максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного дисконтированного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности.
Величина ДПФ показывает минимальный дисконтированный объем внешнего финансирования проекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости.
2.5. Моделирование рисков
Определение, расчет и анализ факторов риска — одна из главных частей инвестиционного проектирования. Созданный проект является, в сущности, прогнозом, который показывает, что при определенных значениях исходных данных могут быть получены расчетные показатели эффективности. Однако строить свои планы на таком влияния рисков. За оптимистичный вариант берется обратная функция риска с поправкой на стратегический маркетинговый план.
Для расчета сценариев осуществляется подбор различных значений ключевых показателей. После создания композиции с новым набором значений просматриваются и анализируются результаты — значащие для проекта показатели, насколько они изменились по сравнению с базовым сценарием и за счет чего (рис. 9).
Сценарный анализ связан с анализом безубыточности и анализом чувствительности. Степень устойчивости проекта по отношению к возможным изменениям условий реализации может быть охарактеризована показателями границ безубыточности (предельных уровней) объемов производства, цен производимой продукции и иных параметров. Эти и им подобные показатели по существу отвечают сценариям, предусматривающим соответствующее снижение объемов реализации, цен реализуемой продукции и т. д., но они не являются показателями эффективности самого проекта.
 
2.5.2. Анализ безубыточности
Безубыточность (точка равновесия выгод и издержек) является обязательным условием для реализации всех коммерческих проектов. В финансовую часть бизнес-плана целесообразно включать анализ безубыточности, который демонстрирует, каким должен быть объем продаж, чтобы компания могла без посторонней помощи выполнять свои обязательства. Наиболее удобной формой является представление в бизнес-плане схемы достижения безубыточности в виде графика (рис. 10), наглядно показывающего зависимость прибыли от:
•  объемов производства (продаж);
•  издержек производства (обращения);
•   цены продукции.
Граница безубыточности (предельный уровень) параметра проекта для некоторого шага расчетного периода определяется как такой коэффициент к значению параметра, при применении которого чистая прибыль участника на дан -ном шаге становится нулевой. Наиболее часто граница безубыточности определяется для объема производства. Она рассчитывается только в период эксплуатации предприятия и носит название уровня безубыточности.
Уровнем безубыточности называется отношение «безубыточного» ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.



2.    АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

2.1. Общие сведения о проекте

Целью рассматриваемого инвестиционного проекта является строительство торгово-развлекательного комплекса в г. Сургуте. Торгово-развлекательный комплекс -  это совокупность предприятий торговли, реализующих универсальный ассортимент товаров, предприятий общественного питания, предприятий сферы услуг и развлечений, расположенных на определенной территории, спланированных, построенных и управляемых как единое целое. В таком комплексе, как правило, соседство двух ключевых функций (торговой и развлекательной) является взаимовыгодным.
Данный формат появился в России не так давно. Необходимость создания таких комплексов вызвана стремлением привлечь дополнительный человекопоток в торговый центр. Развлекательная функция повышает конкурентоспособность комплекса.
Развлекательная функция повышает узнаваемость объекта, а также помогает «приучить» посетителей к центру, создавая образ комплекса, в  который  не задумываясь можно посетить с любой целью – будь то покупки или отдых, совмещая приятное с полезным. На Западе развлекательные услуги давно рассматриваются в качестве «якорного арендатора», в России данная культура только зарождается.
Строительство торгово-развлекательного комплекса в г. Сургуте обеспечит для жителей города наличие привлекательных мест отдыха и осуществления покупок. Появление торгово-развлекательного комплекса такого масштаба привлечет в регион представителей крупнейших отечественных и зарубежных сетевых брендов, что будет способствовать развитию города и повышению степени удовлетворения потребностей населения.
Высокий уровень экономически активного населения, вкупе с высоким уровнем дохода стимулирует развитие инфраструктуры города, как в жилищном, так и в коммерческом и развлекательном направлении. Наличие благоприятных условий, как в округе, так и непосредственно в городе Сургут для развития предпринимательского потенциала способствуют позитивному развитию рынков товаров и услуг. В автономном округе и в городе Сургут в частности, сложилась благоприятная ситуация, которая позволяет с наименьшей степенью риска инвестировать средства в торговую отрасль.
Для достижения поставленной цели требуется осуществление комплекса мероприятий по организации строительства и ввода в эксплуатацию, а также дальнейшего управления деятельностью торгово-развлекательного комплекса.
Общая площадь комплекса составляет 121 563,05 кв.м. При этом в цокольном этаже располагается автостоянка  общей площадью 39 878,66 кв.м. и торговые и складские помещения на площади 20 827,06 кв.м. Помещения первого этажа  (60 857,33 кв.м.) имеют торговое, развлекательное и вспомогательное назначение.
Концепция Комплекса предполагает возможность удовлетворения абсолютного большинства потребностей в продукции и услугах. Торгово-развлекательный комплекс станет местом, сочетающим в себе возможность приобретения полного комплекса потребительских товаров, общественное питание, спортивный отдых, а также разнообразные развлечения для взрослых и детей.
До 3000 кв.м. площади торгово-развлекательного комплекса отведено под предприятия общественного питания – рестораны и  fast food. Сочетание на территории одного центра предприятий питания с различными ценовыми и качественными характеристиками позволит привлечь покупателей из различных слоев населения.
Детская зона торгово-развлекательного комплекса составит более 400 кв.м. Таким образом, в то время как родители совершают покупки, дети могут оставаться под присмотром в детской комнате, либо воспользоваться комплексом разнообразных специально предусмотренных для них развлечений.
К числу особенностей комплекса, делающих его уникальным в г. Сургуте, является размещение на территории торгово-развлекательного центра ледового катка, который должен стать привлекательным местом отдыха детей и взрослых.
Несмотря на наличие развлекательной составляющей, основным назначением ТРК является торговля. Поэтому большая часть территории комплекса отводится под размещение продуктового супермаркета, магазинов по продаже бытовой техники и электроники, парфюмерно-косметических магазинов, а также бутиков дорогой одежды и аксессуаров, спортивного магазина. Множество бутиков Торгового Центра предложат посетителям одежду, обувь, косметику, подарки и другие разнообразные товары.
В качестве якорного оператора в ТРК будет функционировать ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.