Введение

Фундаментальные изменения, происшедшие в социальной и экономической сфере российского общества в связи с переходом к рыночным отношениям, потребовали преобразования традиционных гражданско-правовых институтов, содействующих удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего, в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое место занимает социальный наем жилого помещения. В советское время посредством данного гражданско-правового института обеспечивалась потребность в жилье всех нуждающихся, независимо от их имущественного положения. В условиях изменившихся отношений собственности, а также благосостояния российского населения социальный наем жилых помещений перестал быть преимущественной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан.
Реализация договора социального найма жилого помещения затрагивает как частно-правовые, так и публично-правовые интересы. Поэтому особую значимость приобретает проблема выявления оснований, порядка и правовых последствий изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения, что позволит наиболее эффективно защитить права и законные интересы нанимателя и членов его семьи, а также государства и муниципальных образований. Этим обусловлена актуальность дипломной работы.
Законодательная база о социальном найме жилого помещения в настоящее время недостаточно разработана и требует совершенствования. Между тем, договор социального найма жилого помещения является весьма эффективным средством в механизме решения проблемы жилищной обеспеченности граждан. В свете вышеизложенного представляется необходимым комплексное исследование проблем гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения. В отдельном исследовании также нуждается проблема ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору социального найма жилого помещения.
Степень изученности проблемы. ЖК РФ был принят 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г., подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 г., опубликован в Российской газете 12 января 2005 г.  и, как указывалось выше, вступил в силу с 1 марта 2005 г. Многие юристы , оценивая действующую нормативную базу подчеркивают, что законодательство о договоре найма по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений найма жилья в данных социально-экономических условиях, вследствие этого комплексному исследованию договор социального найма не подвергался.
Цель дипломной работы заключается в анализе понятие и признаков договора социального найма жилых помещений, особенностей порядка заключения данного вида договора и правовой статус сторон при его заключении.
Поставленная цель определила задачи исследования:
    определить понятие и признаки договора социального найма жилого помещения;
    изучить предмет, а также форму и срок заключения данного договора;
    выявить основные права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения;
    изучить основные виды ответственности сторон за нарушение условий договора.
Объектом исследования выступают общественные отношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.
Предметом исследования является правовое регулирование договора социального найма жилого помещения в соответствии с нормами гражданского и жилищного права.
Данное исследование основано на совокупности методов научного познания: диалектическом, комплексном, системного анализа, формальнологическом, и др. Исходным методологическим способом выступал диалектический метод, обосновывающий взаимообусловленность всех социально-экономических процессов, в том числе протекающих при реализации договора социального найма жилого помещения. Комплексный метод позволил проанализировать рассматриваемые вопросы во всём многообразии их связей и отношений. Применение метода системного анализа способствовало определению места социального найма жилого помещения в системе гражданских обязательств.
Научная новизна работы заключается в том, что нами предпринят комплексный подход к исследованию теоретических и практических проблем гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения.
В работе сформулировано понятие договора социального найма жилого помещения; выявлена его правовая природа и определено место в системе гражданских обязательств как самостоятельного договорного типа. Кроме того, обоснован субъектный состав договора социального найма жилого помещения, сформулировано понятие малоимущего гражданина. Также предпринята попытка разрешения проблемы отсутствия на законодательном уровне правовых последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения.
В результате анализа содержания договора социального найма жилого помещения обоснована целесообразность законодательного закрепления его государственной регистрации. Сформулированы предложения, направленные на защиту прав и законных интересов сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора социального найма жилого помещения путем установления ответственности за конкретные виды нарушений.
Теоретическая значимость исследования состоит в том, что его результаты, выводы и предложения, научные положения, сформулированные автором, углубляют теорию российского жилищного права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов в целях совершенствования законодательства.
Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка используемых источников литературы и приложений.
В первой главе дипломной работы приводится общеправовая ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.

Глава 1. Общеправовая характеристика договора социального найма жилого помещения.

1.1 Понятие и признаки договора.

Правовая природа договора социального найма жилого помещения относится к числу наиболее дискуссионных проблем современной цивилистической науки. В трудах отечественных и зарубежных ученых, посвященных исследованию жилищных отношений, неоднократно поднимался вопрос о необходимости её правильного уяснения, отмечались те сложности, которые в процессе такого уяснения возникают, а также выдвигались различные концепции правоотношений социального найма .
Однако выявление правовой природы договора социального найма жилого помещения представляет интерес не только с концептуальных позиций, но и имеет важное практическое значение. Такая практическая значимость обусловлена, прежде всего, необходимостью четкого определения взаимных прав и обязанностей сторон по договору договора социального найма жилого помещения, их положения по отношению к третьим лицам и, что особенно важно, выявления специфики возложения ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из такого договора .
В соответствии с п.1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нём на условиях, установленных самим кодексом .
Договоры социального найма и найма коммерческого, несомненно, имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.
Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость создать для них разные правовые режимы.
Одна из особенностей договора социального найма состоит в том, что он заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального назначения. Под государственным жилищным фондом, согласно ст. 19 ЖК РФ, понимается совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации. Муниципальным жилищным фондом, в свою очередь, признаётся совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Другая особенность этого договора выражается в особом порядке заключения. Так, согласно ч. 4 ст. 57 ЖК РФ данный договор заключается на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения.
Третью особенность составляет сам субъектный состав договора. Имеется в виду выступление на соответствующей стороне самого нанимателя и членов его семьи.
Четвертой по счету особенностью договора социального найма можно назвать его бессрочность по сравнению со срочностью договора коммерческого найма. Так, согласно ч. 2 ст. 60 договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия .
Особый интерес вызывает вопрос о значении для рассматриваемого договора признака возмездности. Так, Конституция РФ предусмотрела, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную, плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами . В соответствии с п.З ч. Ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги .
С учетом изложенного, представляется, следует признать возмездность непременным признаком лишь договора социального найма жилого помещения. Поскольку на нанимателя жилого помещения по договору социального найма возлагаются, помимо внесения платы, иные обязанности, которые по своему характеру также являются дебиторскими, а не кредиторскими (одна из дебиторских обязанностей выражается в необходимости обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии - ст. 678 ГК), такой договор должен считаться двусторонним (взаимным) .
Наконец, следует особо отметить еще одну важнейшую особенность рассматриваемого договора, которая состоит в ограничении свободы договора. Это находит свое проявление в особом способе заключения договора социального найма жилого помещения, при котором вступление в договорные отношения является обязательным для одной из их сторон и вместе с тем столь же обязательным оказывается широкий набор условий того же договора. Притом такие обязательства объединяет общая черта: по общему правилу они играют роль гарантий, предоставляемых нанимателю. Эти и другие особенности (признаки) рассматриваемого договора позволили создать для него специальный правовой режим, сущность которого наиболее полно выражает само название договора, т.е. его социальную направленность .
Всё это приводит к выводу о том, что договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона - собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда другой стороне - малоимущему, иному указанному в законе гражданину, нуждающемуся в жилище (нанимателю) и членам его семьи, во владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение для постоянного проживания в нём .
Далее, обращаясь проблематике соотношения договора социального найма жилого помещения и смежных договоров, отметим, что рассматриваемый договор относится к категории договоров, направленных на передачу имущества во владение и пользование. В одной с ним группе находятся, в частности, договор аренды (имущественного найма) (гл. 34 ГК) и договор безвозмездного пользования (гл. 36 ГК).
Основы гражданского законодательства 1961 г., а вслед за ними и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., как уже отмечалось, впервые признали договор жилищного найма особым типом договора. При этом ГК РСФСР 1964 г. (ст. 295)  в первоначальном варианте содержал определение договора найма жилого помещения, которое впоследствии, в значительной своей части, было воспроизведено в действующем ныне ГК РФ. Имеется в виду, что «по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем». Одновременно та же статья содержала отсылку к восьми - статьям главы ГК 1964 г. «Имущественный наем». Речь шла о статьях, которые предусматривали требования к передаваемому имуществу и ответственность наймодателя за недостатки этого имущества, последствия непредоставления его нанимателю, порядок пользования нанимателем полученным имуществом, обязанности сторон по содержанию переданного имущества, сохранение силы договора найма при переходе имущества к другим собственникам, порядок возврата имущества наймодателю и ответственность нанимателя за ухудшение имущества.
В 1981 г. в связи с принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик  все статьи глав Основ гражданского законодательства 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. «Наем жилого помещения» были сведены к одной статье, то в ней не оказалось ни определения договора найма жилого помещения, ни отсылки к отдельным статьям главы «Имущественный наем». Однако это не помешало появлению не только до изменения соответствующих глав, но и после это высказываний в пользу признания договоров найма жилого помещения самостоятельным типом договоров.
Несмотря на то, что из двух типов договоров найма жилых помещений наиболее близок к договору аренды договор коммерческого найма, тем не менее, договор социального найма также имеет с ним ряд совпадающих признаков. По этой причине соотношение между этими двумя договорами можно установить путем сопоставления определений, включенных в ч. 1 ст. 60 ЖК («Договор социального найма жилого помещения»)  и ст. 606 ГК («Договор аренды») . Такое совпадение не является неожиданным, поскольку оно-то и дало возможность включить их в одну группу. Имеется в виду, что по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество. Относительно различия в определениях того и другого договора следует, прежде всего, отметить, что, как предусмотрено ст. 606 ПК РФ, предметом договора аренды является «имущество». Между тем в силу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение, которое может быть использовано нанимателем, согласно ч.3 ст. 67, только по назначению, т.е. для проживания в нём.
В легальном определении договора социального найма жилого помещения отсутствует также указание на временный его характер.
Отмеченные различия имеют неодинаковое значение. Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК РФ, договор аренды жилого помещения, на что уже обращалось внимание, представляет собой одну из разновидностей аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Тем самым предмет договора аренды охватывает применительно к имуществу «все», а у договора социального найма - лишь «часть». Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в случае, если бы речь шла о признании договора социального найма жилого помещения видом договора аренды, подобно тому, как это сделано в гл. 34 ГК в отношении аренды транспортных средств, аренды предприятий, аренды зданий и сооружений. И, наоборот, для признания договора социального найма жилого помещения самостоятельным типом договоров этого явно недостаточно .
Далее следует выделить один важнейший, породивший много других признак договора социального найма жилого помещения - его потребительский характер.
Указанный признак (удовлетворение личных потребностей) сближает договор социального найма жилого помещения с договорами розничной купли-продажи и бытового подряда. Так, определение первого из этих двух договоров называет предметом товар, «предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного пользования, не связанного с предпринимательской деятельностью» (п. 1 ст. 492 ГК), а определение второго включает указание на то, что подрядчик обязуется выполнить определенную работу, «предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика» (п. 1 ст. 730 ГК). Выделение в ГК РФ признаков таких «потребительских договоров» имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов - гражданину, который является в этом случае потребителем товаров, работ и услуг.
Далее следует отметить, что жилые помещения предоставляются во временное пользование гражданам по общему правилу за плату. Однако, как было уже отмечено, ст. 40 Конституции РФ допускает возможность предоставления жилища из жилищных фондов и безвозмездно.
В этой связи, В.Н. Литовкин отмечает, что безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм гл. 35 ГК и переводит в регулирование гл. 36 ГК «Безвозмездное пользование» и жилищного законодательства.  Если учесть, что приведенному положению автора предшествует признание норм об оплате «общими для всех разновидностей договора найма жилого помещения», то нетрудно определить суть изложенной позиции. Она сводится к тому, что договор социального найма могут быть только возмездными. При этом для подчинения договора режиму, установленному гл. 36 ГК («Безвозмездное пользование»), не имеет значения, заключен ли договор по поводу жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального фонда социального использования, или любых иных жилых помещений.
Представляется, что с В.Н. Литовкиным можно согласиться лишь частично. Прежде всего, определенные сомнения связаны с теми последствиями, которые повлечет за собой превращение гражданина из нанимателя жилого помещения по договору социального найма в ссудополучателя. С применением гл. 36 связано, в частности, то, что в отличие от нанимателя по договору социального найма при применении договора безвозмездного пользования такое лицо окажется лишенным права требовать передачи жилого помещения (ст. 692 ГК), на него может быть возложена обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт (ст. 695 ГК), будет расширен круг обстоятельств, при которых он будет нести риск случайной гибели или случайного повреждения переданного имущества (ст. 696 ГК), раздвинется перечень оснований для расторжения договора по инициативе второй стороны - той, которая предоставила жилое помещение (п. 1 ст. 698 ГК), смерть ссудополучателя (наймодателя) в виде общего правила должна будет влечь прекращение договора (ст. 701 ГК). И, наконец, едва ли не самое важное - договорное отношение из постоянного, бессрочного превратится во временное .
Ссылка на то, что к договору безвозмездного пользования жильем, наряду со статьями гл. 36, будут применяться нормы жилищного законодательства, конечно, имеет определенное значение. Однако все же придется учесть, что в силу п. 2 ст. 3 ГК нормами жилищного законодательства можно будет руководствоваться лишь субсидиарно, при условии, если они не противоречат статьям гл. 36 ГК. Причина в том, что поставившая жилищное право впереди ГК ст. 672 ГК действует только, как в ней прямо указано, применительно к договору социального найма.
Ухудшение положения нанимателя, который заключил договор безвозмездного пользования, по сравнению с положением нанимателя в договоре аренды вполне объяснимо. Безвозмездная передача представляет собой отступление от одного из основных принципов гражданского права - эквивалентности отношений. В подобных случаях заведомо слабой стороной, нуждающейся в особой защите на уровне законодательства, является не тот, кто получает имущество без оплаты, а тот, кто передает его другому, не имея возможности требовать встречного удовлетворения. Все это и было причин ной выделения наряду с главами, посвященными возмездной передаче имущества, в том числе жилых помещений (гл. 34 и 35), гл. 36, которая регулирует договор, отличающийся от предыдущих по сути дела только двумя признаками: безвозмездностью и временностью передачи имущества. Однако отмеченные соображения не должны иметь значения применительно к безвозмездному предоставлению в установленном порядке жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования. В подобных случаях применительно к нанимателю речь идет о реализации гражданами, отнесенными законом к определенной категории, своего конституционного права на жилище в особом порядке - без оплаты. В результате оказывается, что договор безвозмездного пользования жилым помещением в режиме гл. 36 ПС РФ возможен, но лишь в той области, которая конкурирует с договором не социального, а коммерческого найма.
Подводя итог, проведенному в данном разделе исследованию можно сделать вывод о том, что договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона - собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда другой стороне - малоимущему, иному указанному в законе гражданину, нуждающемуся в жилище (нанимателю) и членам его семьи, во владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение для постоянного проживания в нём.
Представляется, что договор социального найма жилого помещения является взаимным, так как представляет собой соглашение двух взаимно обязанных сторон, которые по отношению друг к другу выступают в качестве кредитора и должника одновременно; возмездным, учитывая, что взамен предоставления наймодателем во временное владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение жилого помещения, наниматель выплачивает коммунальные платежи, консенсуальным, поскольку для его заключения не требуется фактической передачи жилого помещения.
Анализ норм права приводит к выводу ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.

1.2 Предмет договора.

Исследование особенностей правовой конструкции любого гражданско-правового договора предполагает, прежде всего, определение его предмета. Условие о предмете, являясь единственным абсолютным образом отнесённым Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) к существенным договорным условиям, индивидуализирует предмет исполнения, а также нередко определяет и характер самого договора . При отсутствии четких указаний в договоре на его предмет исполнение по нему становится невозможным, а договор, по сути, теряет смысл и потому должен считаться незаключенным.
Как следует из самого названия рассматриваемого договора, его предметом выступает, прежде всего, жилое помещение, предоставляемое нанимателю из государственного или муниципального фонда социального использования .
Кроме того, нельзя не отметить, что предметом гражданско-правового договора, а вернее сказать, предметом обязательства, вытекающего из такого договора, являются также действия обязанных лиц. Как отмечал Д.И. Мейер «предметом договора всегда представляется право на чужое действие...» . Аналогичной позиции придерживаются и современные цивилисты. Поэтому неотъемлемым элементом предмета договора социального найма, помимо жилого помещения, выступают также действия обязанных сторон - действия наймодателя и нанимателя. К ним относятся, во-первых, действия сторон, традиционные для обязательств по передаче имущества во владение и пользование; во-вторых, определенные специфические действия наймодателя, связанные с предоставлением коммунальных услуг, а также действия по обслуживанию жилого помещения. В этой связи следует согласиться с точкой зрения Ю.Г. Басина, согласно которой «в тех правовых связях, где активным субъектом выступает наниматель, помимо жилого помещения, объектом служат результаты таких действий, как подача газа, воды, производство ремонта и т.д.; в связях же, где активный субъект - домоуправление, материальным объектом является получение денежных средств за пользование квартирой и за оказанные жильцам услуги, исправление допущенных нанимателями повреждений имущества и т.п.».
Обращаясь к характеристике жилого помещения как предмета договора социального найма жилого помещения, представляется целесообразным проанализировать историко-правовые аспекты данной категории, а также показать её соотношение с понятием недвижимого имущества. В этой связи следует отметить, что в советском гражданском праве отсутствовали определения «жилое помещение» и «недвижимость». Гражданский кодекс РСФСР 1964 г , (далее также - ГК РСФСР 1964 г.) содержал нормы, выделяющие право собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в обособленные институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).
В настоящее время определение недвижимости вытекает из содержания ст. 130 ГК РФ. Так, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Кроме того, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Как видно, жилые помещения данной статьей ГК РФ не включены в состав недвижимого имущества. В то же время, в иных нормах закона имеются прямые указания на определение жилого помещения как на объект именно недвижимости. Так, п. 1 ст. 549 ПС РФ к недвижимому имуществу относит один из видов жилого помещения - квартиру.
Жилищный кодекс Российской Федерации  определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В этой связи следует отметить, что к отрицательным моментам в правовой регламентации договора социального найма следует отнести снижение требований к потребительским качествам предоставляемого жилого помещения. В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР жилое помещение, предоставляемое нанимателю и членам его семьи в пользование, должно было быть благоустроенным применительно к условиям того населенного пункта, в котором предоставлялось это жилое помещение . В настоящее время указанное обязательное требование при предоставлении жилого помещения, как следует из ст. 62 ЖК РФ, отменено.
Таким образом, действующий ЖК РФ допускает, что гражданам, нуждающимся в жилье, может быть предоставлено жилое помещение, которое имеет не полный уровень благоустройства, свойственный большинству домов в данной местности. Данное обстоятельство ущемляет права и законные интересы нанимателей. В этой связи представляется необходимым внесение изменений в п. 1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающих, что предметом договора социального найма жилого помещения должно быть благоустроенное применительно к условиям данного населённого пункта жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Изложенное приводит к выводу, что жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно отвечать следующим требованиям: представлять собой изолированное помещение; являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.
Далее следует отметить, что договор социального найма не может быть заключен в отношении любого помещения, отвечающего указанным требованиям и формально признанного жилым. Предметом договора социального найма могут быть только те жилые помещения, которые включены в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования.
Жилищный кодекс РФ относит к жилым помещениям; жилой дом, квартиру в многоквартирном доме, а также изолированные жилые комнаты в домах или квартирах, которые непосредственно служат жилищем для граждан (ст. 16). Таким образом, предметом договора социального найма может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната), часть комнаты, кухня, коридор и другие места общего пользования, расположенные в жилом помещении (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ПС РФ).
Характеризуя жилое помещение как объект жилищных прав, следует также отметить, что оно является индивидуально-определенной вещью, фактически и юридически закрепленной на конкретном, индивидуально-определенном месте; ему присвоен номер, обозначенный в специальных учетных документах.
Для жилых помещений законодателем установлен специальный правовой режим, а именно система правил, определяющих его возможность участвовать в гражданском обороте. Составной частью правового режима, установленного для жилых помещений, является государственный учет жилищного фонда, который осуществляется по единой для России системе и в порядке, определенном в Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 . Таким образом, только тот объект, который прошел указанный учет, включающий в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет может быть включен в систему объектов жилищных прав, а, следовательно, может выступать предметом договора социального найма жилого помещения.
Кроме того, правовой режим объектов жилищных прав следует отнести также правила, устанавливаюшие оценку того или иного жилого помещения в качестве пригодного для проживания. В этой связи необходимо назвать Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» .
Характеризуя отдельные объекты жилищных прав, которые могут быть предметом договора социального найма жилого помещения, следует отметить, что жилой дом в целом выступает в данном качестве весьма редко. В основном это свойственно для небольших населенных пунктов (деревень, поселков городского типа и т.п.). В большинстве случаев предметом рассматриваемого договора выступает квартира как обособленная часть жилого здания, расположенная внутри него, а также комната как отдельная обособленная часть жилого дома или квартиры. При этом следует учитывать, что непременным требованием, предъявляемым к жилому помещению при заключении договора социального, является его изолированность. Вопрос об изолированности возникает в том случае, когда, договор социального найма жилого помещения заключается по поводу части квартиры или жилого дома. В этом случае под изолированным жилым помещением следует понимать комнату или несколько комнат, которые имеют самостоятельный выход. Самостоятельным предметом договора социального найма может служить только изолированная комната, расположенная как внутри квартиры и являющаяся ее составной частью, так и входящая в состав всего жилого дома в целом.
Далее следует отметить, что в городах большинство жилых домов являются многоквартирными. Учитывая положения ст. 36 ЖК РФ, условно многоквартирный дом может быть поделен на две части: жилые помещения, предназначенные для проживания в них граждан и общее имущество, которое предназначено для обслуживания этих жилых помещений, нормальное функционирование жилого помещения без которых невозможно. К общему имуществу относятся, например, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, крыши и т.д. Указанное имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений. Общее имущество, то есть подвал, чердак, крыша и т.д., является самостоятельным объектом права собственности. В соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля каждого собственника помещений в праве на общее имущество в многоквартирном доме предполагается пропорциональной размеру принадлежащего ему помещения в данном доме. В состав общего имущества в многоквартирном доме включается и земельный участок, на котором находится указанный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, расположенные на указанном земельном участке, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома. При этом необходимо отметить, что право пользования общим имуществом многоквартирного дома, в том числе и земельным участком, может быть только совместным. Как следует из ч. 2 ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, приобретает право пользования общим имуществом многоквартирного дома.
Изложенное приводит к выводу о том, что предмет договора социального найма жилого помещения образует система следующих элементов: жилое помещение - квартира, комната, часть жилого дома или квартиры; помещения вспомогательного использования, в том случае, когда внаем сдается комната в коммунальной квартире или часть жилого дома; общее имущество многоквартирного дома.
Далее следует отметить, что основанием предоставления жилого помещения является сложный юридический (фактический) состав, который включает административный акт - решение компетентного органа о предоставлении жилого помещения и заключённый на его основе договор социального найма.
В этой связи важное значение приобретает исследование требований, предъявляемых к административному акту, а также условий его действительности. Так, ещё Ю.Г. Басин отмечал, что «условия действительности и недействительности административного акта разрабатываются административистами применительно к воздействию актов на административные правоотношения, также же, как условия действительности и недействительности сделок (договоров) тщательно исследуются цивилистами применительно к гражданским правоотношениям. Условия же действительности и недействительности административных актов, порождающих гражданское правоотношения, как правило, выпадают из поля зрения и тех и других исследователей» . Справедливость данного утверждения не вызывает сомнений. Безусловно, в системе юридических фактов и административный акт, и сделка (договор) представляют собой правомерные волевые действия, направленные на достижение конкретного правового результата. Однако сделки совершаются субъектами гражданского права своей волей и в своем интересе. Сделка представляет собой единство четырех элементов: надлежащего субъектного состава, формы; совпадения воли и волеизъявления; а также законности содержания. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности - в этом случае за сделкой не признается значение юридического факта . Что касается административного акта, то он является основанием возникновения гражданского правоотношения между другими лицами; орган, его издавший, действует не в своем интересе, а в интересах другого лица или лиц.
Административный акт о предоставлении гражданину жилого помещения должен отвечать следующим обязательным условиям (требованиям), которые отличаются от требований, предъявляемых к сделке. Во-первых, административный акт должен быть издан надлежащим органом, то есть органом, в чью компетенцию в соответствии с действующим законодательством входит распределение свободной, как фактически, так и юридически жилой площади. Во-вторых, административный акт должен быть оформлен надлежащим образом. До принятия ЖК РФ на всей территории РФ была установлена единая форма данного документа, что обеспечивало единство оформления и позволяло избежать ошибок, а, следовательно, и судебных споров. В настоящее время выдача ордера новым ЖК РФ отменена. В этой связи необходимо предусмотреть иные меры, обеспечивающие единство формы административного акта. В развитие положений ЖК РФ субъекты РФ должны принять в рамках определенной компетенции законы субъектов РФ, определяющие порядок предоставления на их территории жилых помещений по договорам социального найма. Представляется, что в указанных нормативных актах должны быть четко указаны сведения, которые должны содержаться в решении о предоставлении жилого помещения. Кроме этого, целесообразным было бы в приложении к законам субъектов РФ определить типовую форму решения компетентного органа о предоставлении жилого помещения по договору социального найма. В-третьих, жилое помещение, указанное в административном акте, должно предоставляться надлежащему лицу, то есть гражданину, который в соответствии с нормами действующего жилищного законодательства, имеет право на его получение по договору социального найма. В-четвёртых, жилое помещение, предоставляемое в пользование по договору социального найма должно соответствовать установленным требованиям .
Следующим юридическим фактом в правообразующей системе является договор социального найма жилого помещения. Необходимо обратить внимание на то, что в соответствии с ч. 4 ст. 57 ЖК РФ данный договор должен быть заключен в срок, установленный решением о предоставлении гражданину жилого помещения. При этом ЖК РФ не устанавливает правовых последствий в том случае, если указанный срок не будет соблюдён. В том случае, если из-за несоблюдения сроков, в течение которых договор социального найма должен быть заключен, возникнет спор, то его следует разрешать в судебном порядке по общим правилам гражданского судопроизводства.
Необходимо отметить, что серьезным недостатком ЖК РФ является отсутствие в нем правовой регламентации последствий признания недействительным решения органа местного самоуправления о предоставлении гражданину и членам его семьи жилого помещения. Представляется, что это имеет принципиальное значение, так как недействительность одного из юридических фактов, лежащих в основе формирования сложившейся юридической связи, влечет недействительность и самого правоотношения. В этой связи было высказано мнение о возможности требовать признания в судебном порядке заключенных договоров социального найма недействительными, рассматривая их как сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ) . С приведённой точкой зрения сложно согласиться. Административный акт, а именно решение о предоставлении гражданину в пользование жилого помещения по договору социального найма признается недействительным в судебном порядке. Безусловно, в системе юридических фактов административный акт и сделка представляют собой волевые действия, направленные на достижение сознательно поставленного правового результата. Не вызывает сомнений также и то, что в случае пробелов в правовом регулировании жилищных отношений вполне допустимо применять аналогию закона или права .
Общие последствия по недействительным сделкам, предусмотренные ГК РФ, прежде всего, связаны с устранением тех имущественных последствий, которые возникли в результате исполнения сделки. Общим последствием в соответствии со ст. 167 ГК РФ является двусторонняя реституция, то есть возврат сторон в то имущественное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки. Кроме того, ГК РФ предусматривает санкцию за неправомерное поведение лиц, совершивших сделку, в виде односторонней реституции (имущество возвращается только одной стороне, имущество виновной стороны обращается в доход государства) или недопущения реституции (все полученное и переданное сторонами по сделки обращается в доход государства, а если сделка не исполнена сторонами, то взысканию в доход государства подлежит то имущество, которое должно было быть передано по сделке).
Представляется, что в случае, признания решения о предоставлении гражданину жилого помещения недействительным, вопрос о выселении граждан из жилого помещения должен решаться в судебном порядке. Однако правовые последствия зависят от причин, которые являются основаниями для этого. В этой связи общие правила ГК РФ о последствиях недействительных сделок в данном случае применены быть не могут. Это, в свою очередь, порождает правовую неопределенность относительно возможности пользования нанимателем и членами его семьи данным жилым помещением. В целях осуществления эффективной защиты прав указанных граждан представляется необходимым включение в ЖК РФ положения, закрепляющего, что в случае признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным в судебном порядке договор социального найма должен быть признан недействительным, а граждане подлежат выселению из такого жилого помещения. При этом выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения предлагается поставить в зависимость от оснований, по которым решение о предоставлении жилого помещения было признано недействительным, а также от того, имели ли граждане ранее в пользовании жилое помещение на условиях социального найма. Так, если решение о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма было признано недействительным вследствие виновных действий (например, в результате предоставления не соответствующих действительности документов о доходах или документов, которые бы подтверждали нуждаемость в жилом помещении и т.д.), то такие граждане должны быть выселены из предоставленного им жилого помещения без предоставления другого жилья. Если указанные граждане ранее имели право постоянного пользования другим жилым помещением, то жилье, которым они пользовались, должно быть им возвращено или предоставлено равноценное. Если же в действиях лиц, которым было предоставлено жилое помещение, отсутствовала вина (в частности, имели место неправомерные действия должностных лиц при принятии решения о предоставлении жилого помещения и т.д.), то, независимо от того, имели ли ранее эти граждане право пользования другим жилым помещением, они могут быть выселены из жилого помещения только с предоставлением другого жилого помещения на условиях социального найма.
Далее следует отметить, что особенностью рассматриваемого договора является то, что жилое помещение предоставляется во владение и пользование нанимателю и членам его семьи в пределах установленных норм. В настоящее время в соответствии со ст. 50 ЖК РФ устанавливать норму предоставления площади жилого помещения, как и учетную норму, уполномочены органы местного самоуправления. Таким образом, муниципальным образованиям предоставлены достаточно широкие полномочия в сфере регулирования жилищных отношений. При установлении указанных норм необходимо учитывать достигнутый на территории муниципального образования уровень обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма жилого помещения, а также другие факторы. В этой связи следует отметить, что, безусловно, в различных субъектах Российской Федерации достигнут различный уровень обеспеченности жилыми помещениями, но установление единого минимального размера нормы предоставления жилых помещений необходимо в целях обеспечения единой жилищной политики и реального стимулирования улучшения жилищных условий граждан, нуждающихся в жилье. При определении указанного минимального размера нормы предоставления жилых помещений по договору социального найма следует руководствоваться такими критериями, как темпы жилищного строительства государственного и муниципального жилья, состояние и структуру жилищного фонда социального использования, количество жилых помещений, поступающих в жилищный фонд социального использования их других источников и т.д. Необходимо также учитывать такой фактор, как разумный размер жизненного пространства, который необходим человеку для нормальной жизнедеятельности, сна отдыха и т.д., то есть для его нормального физического существования.
Проведённое в настоящем разделе исследование специфики предмета договора социального найма жилого помещения приводит к выводу о том, что его образует система следующих элементов: жилое помещение - квартира, комната, часть жилого дома или квартиры; помещения вспомогательного использования, в том случае, когда внаем сдается комната в коммунальной квартире или часть жилого дома; общее имущество многоквартирного дома.
Можно сделать вывод, что жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма должно отвечать следующим требованиям: представлять собой изолированное помещение; являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.
В результате проведенного анализа, выявлено, что действующий ЖК РФ допускает, что гражданам, нуждающимся в жилье, может быть предоставлено жилое помещение, которое имеет не полный уровень благоустройства, свойственный большинству домов в данной местности. Данное обстоятельство ущемляет права и законные интересы нанимателей. В этой связи представляется необходимым внесение изменений в п.1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающих, что предметом договора социального найма жилого помещения должно быть благоустроенное применительно к условиям данного населённого пункта жилое помещение (жилой дом, квартира часть жилого дома или квартиры).
Итак,  отсутствие в действующем жилищном законодательстве правовых последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения порождает правовую неопределенность относительно возможности пользования нанимателем и членами его семьи данным жилым помещением. В целях осуществления эффективной защиты прав указанных граждан обосновывается необходимость включения в ЖК РФ положения, закрепляющего, что в случае признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным в судебном порядке договор социального найма должен быть признан недействительным, а граждане подлежат выселению из такого жилого помещения. При этом выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения предлагается поставить в зависимость от оснований, по которым решение о предоставлении жилого помещения было признано недействительным, а также от того, имели ли граждане ранее в пользовании жилое помещение на условиях социального найма.
Рассмотрев специфику предмета ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.

1.3 Форма и срок договора.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (ст. 19 ЖК) . Это положение содержится и в актах гражданского законодательства, регулирующих жилищные отношения. Так, ст. 672 ГК предусматривается, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются по договору социального найма жилого помещения .
По договору социального найма жилыми помещениями обеспечиваются малоимущие граждане, иные категории граждан, определенные федеральным законом или законом субъекта РФ. Жилое помещение по этому договору предоставляется с обязательным соблюдением следующих условий: нуждаемость в жилье; принятие на учет в качестве нуждающихся; получение жилого помещения (как правило) в порядке очередности (ст. 57 ЖК) .
Договору социального найма отводится значительное место в сфере жилищных отношений, связанных с пользованием жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда. Он является наиболее значимым основанием возникновения жилищных отношений в числе иных оснований, предусмотренных жилищным законодательством.
В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя жилого помещения.
Каждый из участников договора является носителем большого числа прав и обязанностей, причем конкретному праву одной стороны соответствует определенная обязанность другой стороны договора.
Правовое положение сторон, вступающих в отношения пользования жилым помещением по договору социального найма, различно. Для граждан, получающих жилое помещение, — это право получить для проживания жилое помещение, отвечающее установленным требованиям к жилому помещению; для наймодателя — обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в пользование жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Обязанность вступить в договор социального найма вытекает из факта принятия решения соответствующим органом, предписывающего наймодателю предоставить гражданину-нанимателю возможность занять жилое помещение.
Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть только гражданин, что следует из ч. 1 ст. 49 ЖК. Данное положение соотносится со ст. 17 ЖК, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Согласно ч. 2 ст. 61 ЖК наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме .
Общим имуществом определены такие помещения в многоквартирном доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в этом доме. Перечень объектов общего имущества содержится в ст. 36 Кодекса.
Как правило, по договору социального найма предоставляется отдельная квартира на семью. Несомненно, отдельная квартира отвечает требованию соответствия жилища потребностям человека, обеспечению его нормальной жизнедеятельности. Вместе с тем определенная часть предоставляемого жилья, главным образом освобождающегося, может заселяться покомнатно (ст. 59).
Предоставление комнаты по договору социального найма возможно также в случаях, определяемых ст. 89 ЖК, которая предусматривает, что в связи с выселением граждан им предоставляется комната (комнаты), если жилое помещение, из которого производится выселение, состояло из комнаты (комнат).
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. Это правило, закрепленное в ст. 64 ЖК, является важной гарантией прав нанимателя жилого помещения и членов его семьи. На практике оно означает следующее: новый собственник жилого помещения становится наймодателем и не имеет права выселить нанимателя (членов его семьи), который пользуется этим помещением по договору социального найма.
Таким образом, позиция ст. 64 ЖК способствует стабильности отношений, возникающих из социального найма.
Однако положения этой статьи нельзя признать безупречными. Обратимся к ст. 49 и 60 ЖК. Согласно ст. 49 по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Статьей 60 установлено, что договор социального найма заключается на жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.
Таким образом, в случае перехода жилого помещения в частную собственность сохранение неизменными условий договора социального найма сомнительно. Под переходом права собственности в рассматриваемом случае следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства (см. ст. 58 ГК) .
По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномочен ный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ст. 60 Ж К РФ) .
Договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК), что практически означает «совпадение» с позицией о предоставлении жилья в бессрочное пользование. Это отличает его от договора «коммерческого» найма, который заключается на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК). Положение о бессрочном предоставлении жилого помещения содержалось в ст. 10 ЖК РСФСР. Сохранение в действующем законодательстве данного положения способствует стабильности отношений по договору социального найма.
В качестве иллюстрации: существенная позиция в части обеспечения устойчивости жилищных прав граждан содержалась в ст. 156 ГК РСФСР 1922 г., которой предусматривалось автоматическое возобновление договора найма жилья. Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17.10.37 № 112/1843 было предумотрено, что гражданам, выполняющим все обязательства по договору найма жилья и добросовестно относящимся к содержанию предоставленного в их пользование жилища, предоставляется преимущественное право возобновления договора по истечении срока его действия (ст. 26).
Согласно ст. 63 ЖК договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилья.
Необходимость письменной формы договора очевидна. Договор, как таковой, должен содержать все права и обязанности сторон. Таким образом, имея в виду необходимость соблюдения прав и осуществление обязанностей той или иной стороной договора, а также возможность эффективной защиты прав по договору, требуется четко определить и отразить эти права и обязанности в соответствующем документе .
Договор заключается в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК). Нарушение письменной формы не влечет в этом случае недействительность договора, но лишает стороны права — в случае спора — ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Однако стороны имеют право приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК) .
Принимая во внимание правила ст. 69 ЖК о необходимости указать в договоре социального найма членов семьи нанимателя (ч. 3), необходимо также отметить, что отказ от заключения договора в письменной форме ставит этих лиц — в случае жилищного спора — в тяжелое положение при доказывании своих прав.
Итак, по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномочен ный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ст. 60 Ж К РФ).
В результате проведенного в данном разделе исследования можно сделать выводы о  том, что согласно ст. 63 ЖК договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилья.
Необходимость письменной формы договора очевидна. Договор, как таковой, должен содержать все права и обязанности сторон. Таким образом, имея в виду необходимость соблюдения прав и осуществление обязанностей той или иной стороной договора, а также возможность эффективной защиты прав по договору, требуется четко определить и отразить эти права и обязанности в соответствующем документе.
Кроме того, заключение договора на неопределенный срок способствует стабильности отношений по договору социального найма.

Т.о., Договор социального найма в ГК РФ регламентируется только в общем виде, подробное регулирование данного договора нашло отражение в разд. III нового Жилищного кодекса Российской Федерации и в иных актах жилищного законодательства как России, так и ее субъектов. В ГК РФ и ЖК РФ указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.
Одной из ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.

Глава 2. Субъекты договора социального найма жилого помещения.

2.1. Стороны договора.

Гражданско-правовой договор является основной моделью гражданских правоотношений. Возможностью использования этой модели наделяются все субъекты гражданского оборота - граждане, юридические лица, публично-правовые образования, для которых создаётся в принципе одинаковый режим. В этом находят прямое выражение основные начала гражданского законодательства, закреплённые в п. 1 ст. 1 ГК РФ, а именно: равенство участников гражданско-правовых отношений, свобода договоров и др.
Вместе с тем, в силу различных причин законодатель в ряде норм либо ограничивает возможности той или иной договорной модели, либо, открывая такую возможность, устанавливает определённые исключения из общих норм с учётом того, кто именно выступает в роли контрагентов. В этой связи дальнейшее исследование правовой конструкции договора социального найма жилого помещения предполагает определение его субъектного состава, а также выявление его особенностей.
Как было показано в предыдущих параграфах, до говор социального найма жилого помещения является двусторонним. Его сторонами являются наймодатель и наниматель. Однако есть и определённая особенность, которая заключается в том, что под воздействием специальных положений гл. 35 ГК РФ, а также гл. 7, 8 ЖК РФ о договоре социального найма жилого помещения, его реализация осуществляется при непосредственном участии членов семьи нанимателя, которые не являются самостоятельными субъектами такого договора.
Начиная характеристику с определения статуса наимодателя, подчеркнём, что его роль, как в договоре социального найма жилого помещения, так и во всём комплексе возникающих из него правоотношений, является, по сути, ключевой. Наймодателем может быть только юридическое лицо. Таким образом, круг наймодателей в договоре социального найма очерчивается более узко, нежели в договоре коммерческого найма. В качестве наймодателя выступают органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда. Так, в частности, в г. Москве такой организацией является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.  При этом перечень субъектов, которые могут выступать в качестве наимодателя жилого помещения по договору социального найма определён в ч. 1 ст. 60 ЖК РФ исчерпывающим образом. Это, в свою очередь, приводит к выводу о том, что в договоре социального найма жилого помещения исключается множественность лиц на стороне наимодателя.
Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть только гражданин - физическое лицо. В этой связи следует отметить, что основной целью рассматриваемого договора выступает удовлетворение потребности гражданина в жилище. Однако в настоящее время государство не имеет экономических возможностей обеспечить «бесплатным» жильем всех нуждающихся в этом. Именно поэтому граждан, которые могут выступать в качестве нанимателей по договору социального найма, можно подразделить на три группы:
    во-первых, граждане, которым жилое помещение было предоставлено по установленным правилам и за которыми сохраняется право пользоваться этим жилым помещением;
    во-вторых, граждане, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении или которые могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении в соответствии с ЖК РФ. Указанной категории лиц гарантируется предоставление помещения в пользование по правилам, установленным действующим жилищным законодательством;
    в-третьих, иные граждане, указанные в законе, которые в соответствии с действующим законодательством могут быть признаны нуждающимися в жилом помещении и которым в соответствии с правилами, установленными законодательством также может быть предоставлено жилое помещение в пользование по договору социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).
Обращаясь к исследованию названных категорий граждан, прежде всего, подчеркнём, что согласно ст. 1 ЖК РФ одним из основных начал (принципов) жилищного законодательства выступает недопустимость произвольного лишения жилища. Данный принцип можно рассматривать как одно из важных проявлений гражданско-правового принципа недопустимости произвольного вмешательства в частные дела другого субъекта. Именно этим и объясняется то положение жилищного законодательства, что за гражданами, которым жилое помещение было предоставлено по договору социального найма до принятия ЖК РФ, независимо от размера жилого помещения, а также уровня их доходов, сохраняется право пользования жилищем.
Далее следует отметить, что в ЖК РФ получила развитие норма ст. 40 Конституции РФ, согласно которой не все граждане, нуждающиеся в жилище, могут претендовать на предоставление «бесплатного» жилья. Данное право, прежде всего, гарантируется тем гражданам, которые в установленном порядке признаны малоимущими. При этом согласно ч. 2 ст. 49 ЖК РФ к данной категории относятся граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации1.
Перечень доходов, получаемых физическими лицами, как в денежной, так и в натуральной формах, подлежащих налогообложению содержится в гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» части второй Налогового кодекса Российской Федерации . Кроме того, при определении доходов граждан с целью признания их малоимущими следует руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 20 августа 2003 г. № 512 (ред. от 30 декабря 2005 г.) «О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи» . Данным Постановлением определено, что учету подлежат все виды доходов в денежной и натуральной форме. К таким доходам следует отнести, в частности, все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые при расчете среднего заработка; средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством; компенсации, выплачиваемые государственными органами или общественными объединениями за время исполнения государственных или общественных обязанностей и другие выплаты.
При расчете стоимости имущества, находящегося в собственности граждан, в целях признания гражданина малоимущим допустимо использовать законодательство о налогах и сборах, в соответствии с которым подлежат учету следующие виды налогооблагаемого имущества: жилые дома, квартиры, дачи; гаражи и иные строения, помещения и сооружения. При этом средняя стоимость имущества, приходящегося на одного члена семьи, для решения вопроса о признании его малоимущим и предоставлении ему жилья по договору социального найма рассчитывается путем деления общей стоимости налогооблагаемого имущества, находящегося в собственности всех членов семьи, на число членов семьи.
При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений (ч. 2 ст. 51 ЖК РФ). Общая площадь жилого помещения согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ рассчитывается как сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, принадлежность к категории малоимущих граждан ЖК РФ ставит в зависимость от доходов, под которыми понимается размер заработной платы и иных доходов, а также от наличия в собственности недвижимости, других объектов, которые подлежат налогообложению. Конкретные же критерии оценки и нормативы устанавливаются субъектами Российской Федерации. Так, в частности, в г. Москве в соответствии с Законом от 25. 01.2006 г. № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях»  такими критериями выступают имущественная обеспеченность семьи, а также стоимость требуемой общей площади жилого помещения (для обеспечения семьи по 18 кв. м. на 1 человека). В случае если стоимость требуемой общей площади жилого помещения превышает имущественную обеспеченность семьи, то семья признается малоимущей. При этом имущественная обеспеченность семьи складывается из стоимости подлежащего налогообложению имущества членов семьи гражданина (земельные участки, дачи, автомобили и т.п.), за исключением жилых помещений (квартир) и денежного дохода, превышающего прожиточный минимум членов семьи гражданина за период ожидаемого нахождения в очереди на предоставление жилого помещения. Суммарный денежный доход семьи, превышающий прожиточный минимум, определяется как разница между среднемесячным совокупным доходом семьи за 24 месяца (2 года) и прожиточным минимумом семьи на 1 месяц, умноженная на 240 месяцев (20 лет) Стоимость требуемой общей площади жилого помещения определяется как разница общей площади жилого помещения, получаемой семьей согласно норме предоставления на одного человека (18 кв. м.) и общей площади жилого помещения, находящейся в собственности членов семьи, умноженная на рыночную стоимость 1 кв. м. жилья.
Исходя из изложенных положений, дадим определение понятия малоимущего гражданина.
Малоимущим признаётся гражданин, обладающий невысоким уровнем доходов, в собственности которого отсутствует дорогостоящее имущество, подлежащее налогообложению, в результате чего, с учётом социально-экономического положения в стране, он не может обеспечить себя жильем собственными средствами.
Далее следует отметить, что в настоящее время жилищное законодательство не исключает возможности предоставления жилых помещений по договору социального найма иным гражданам, нуждающимся в жилище, которые не являются малоимущими. В этой связи заслуживает внимания положение ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, согласно которому жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.
Действующим законодательством предусмотрено обеспечение жилыми помещениями по договору социального найма таких категорий, как инвалиды, инвалиды войны, участники Великой Отечественной войны, ветераны и инвалиды боевых действий, а также иных категорий ветеранов, семьи, имеющие детей инвалидов, дети сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры ордена Трудовой Славы, прокуроры и следователи, Герои СССР, Герои РФ, полные кавалеры Ордена Славы, реабилитированные жертвы политических репрессий, спасатели профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований, сотрудники милиции, сотрудники и лица, уволенные со службы в органах наркоконтроля в связи с выходом на пенсию и другие категории.
При этом важно подчеркнуть, что «иные» граждане, которые наряду с малоимущими имеют право на предоставление жилого помещения по договору социального найма, определяются не только в федеральных законах, но и в Указах Президента РФ, а также законах субъектов РФ. По общему правилу жилые помещения предоставляются «иным гражданам, указанным в законе», в порядке, установленном ЖК РФ. Вместе с тем, федеральным законом, Указом Президента РФ или законом субъекта РФ, может быть установлен и иной порядок предоставления жилых помещений, в том числе и предусмотрены дополнительные основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях. Представляется, что эта возможность достаточно часто будет реализована. А если учесть, что само понятие «порядок предоставления жилого помещения» в новом ЖК РФ четко не определено, то, вероятно, будут устанавливаться сроки, в течение которых должны предоставляться жилые помещения, количество комнат в жилом помещении, предоставляемом на определенное количество членов семьи и т.д.
Таким образом, право на получение жилого помещения по договору социального найма законом субъекта РФ может быть предоставлено любым категориям граждан с учетом возможностей обеспечения жилыми помещениями, которые у него имеются. Данное положение не противоречит принципу федерализма, поскольку в соответствии со ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и её субъектов. Это может привести к ущемлению законных интересов и жилищных прав граждан. В этой связи представляется наиболее целесообразным установление правовой конструкции, в соответствии с которой определение как категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, так и оснований для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, должно быть установлено только на федеральном уровне.
Далее следует отметить, что ч. 4 ст. 49 ЖК РФ установлено правило, согласно которому как малоимущие, так и иные граждане, могут быть обеспечены жильем по договору социального найма за счет муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления, но только в случае наделения органов местного самоуправления в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. В частности, согласно ч. 2 ст. 14 ЖК РФ в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни отнесенных ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов РФ. При этом иные вопросы, отнесенные ЖК к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают исключительно органы государственной власти данных субъектов РФ.
Порядок предоставления указанным категориям граждан жилых помещений из муниципального жилищного фонда по договорам социального найма установлен в ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.
По правилам ч. 5 ст. 49 ЖК РФ иностранным гражданам и лицам без гражданства жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма не предоставляются, если международным договором РФ не предусмотрено иное.
Следующим обязательным условием для предоставления жилого помещения по договору социального найма является признание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий. В ЖК РФ не определено само понятие «нуждаемость в жилом помещении». Представляется, что нуждаемость в жилье - объективное состояние, которое может возникнуть у любого гражданина. Между тем, не любой гражданин, нуждающийся в жилом помещении, может претендовать на его предоставление по договору социального найма. С учетом этого нуждаемость в жилом помещении представляет собой потребность гражданина в жилом помещении, подлежащую удовлетворению в соответствии с нормами действующего законодательства посредством предоставления жилого помещения из жилищного фонда социального использования.
Основания нуждаемости - это конкретные жизненные обстоятельства, с которыми правовые нормы связывают возникновение права на получение жилого помещения по договору социального найма. Статья 51 ЖК РФ устанавливает такие основания путём определения категорий граждан, нуждающихся в обеспечении жилыми помещениями. К их числу, прежде всего, относятся граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения.
Кроме того, к указанной категории отнесены лица являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учётной нормы.
К категории нуждающихся в обеспечении жилым помещением также относятся граждане, проживающие в помещении, не отвечающем требованиям, установленным для жилых помещений. При этом ЖК РФ содержит лишь общие указания на требования, предъявляемые к жилым помещениям. Решение данного вопроса отнесено к компетенции органов государственной власти РФ (ч. 2 ст. 12 ЖК РФ).
И, наконец, к рассматриваемой категории относятся граждане, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ. В настоящее время в целях реализации Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» Постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. № 817 утвержден Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь» .
В силу неточности формулировка п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ возникает вопрос, следует ли учитывать при принятии решения о признании гражданина нуждающимся в жилых помещениях одновременно оба приведенных законодателем условия - коммунальное заселение и наличие больного в квартире, либо каждое из приведенных условий имеет самостоятельное равное значение. Представляется, что с учетом тенденций, направленных на ликвидацию квартир коммунального заселения, основания для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, названные в п.4 ст. 51 ЖК РФ, должны иметь равное значение при принятии соответствующего решения и оцениваться по отдельности.
Необходимо особо отметить, что наличие у гражданина статуса малоимущего при отсутствии у него установленных ЖК РФ оснований для признания нуждающимся в жилье не может служить самостоятельным основанием для предоставления ему жилого помещения по договору социального найма.
Далее подчеркнём, что отличительной особенностью договора социального найма является то, что жилое помещение предоставляется в пользование не только нанимателю, но и членам его семьи. Как показывает практика, одинокий гражданин выступает нанимателем жилого помещения по договору социального найма сравнительно редко (хотя, юридически в качестве нанимателя выступает именно один из членов семьи).
Жилищный кодекс РФ внес значительные изменения в понятие «член семьи нанимателя». Так, ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относит, прежде всего, проживающих совместно с ним супруга, а также его детей и родителей. При этом указанные граждане относятся к членам семьи нанимателя независимо от их возраста и трудоспособности. Для сравнения отметим, что ранее действовавший ЖК РСФСР в ст. 53 признавал членами семьи нанимателя родителей и детей, как его самого, так и его супруга.
Далее следует отметить, что согласно ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма признаются также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
И, наконец, в исключительных случаях членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке могут быть признаны иные лица. К таковым, в частности, могут быть отнесены лица, которые находятся с нанимателем в фактических брачных отношениях, дети, родившиеся вне брака, при отсутствии оснований для признания отцовства.
Для сравнения отметим, что по-иному законодатель подходит к определению членов семьи собственника жилого помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к ним относятся совместно проживающие с собственником в жилом помещении супруг, дети, родители. Для признания членами семьи собственника жилого помещения других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и иных граждан необходимо, чтобы указанные граждане были вселены собственником в принадлежащее ему жилое помещение именно в качестве членов своей семьи. Таким образом, даже в рамках одной отрасли права не существует такой единой правовой категории как «член семьи».
Далее следует отметить, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Кроме того, дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие, же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Однако указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Следует отметить, что вопрос о правовом положении членов семьи нанимателей жилого помещения в юридической литературе решается неоднозначно. По мнению большинства специалистов на стороне нанимателя жилого помещения в договоре социального найма жилого помещения изначально образуется множественность лиц, сам наниматель и члены его семьи выступают как сонаниматели . Так, в частности М.И. Брагинский, отмечает, что член семьи нанимателя и сам наниматель - это сонаниматели. Особое положение нанимателя М.И. Брагинский видит в том, что он является представителем остальных членов своей семьи, при этом указанные качества он дополняет непременно тем, что является носителем таких же прав, как и те, кого он представляет ..
П.И. Седугин, напротив, приходит к выводу о том, что «в жилищных отношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный субъект права. Правосубъектность семьи проявляется либо через действия нанимателя или собственника в качестве ее отдельного представителя, либо через действия, совершаемые отдельными лицами семьи» .
Противоположной точки зрения придерживается Ю.Г. Басин, который, возражая против выделения в жилищных правоотношениях такого особого коллективного субъекта права как семья, отмечает, что «теоретически невозможно обосновать необходимость особого субъекта права лишь в узкой области правоотношений, охватываемых одним институтом. Практически признание семьи самостоятельным субъектом права означало бы, что в жилищное правоотношение вступает семья в целом..., что именно семья является носителем правомочий и обязанностей, что изменение ее состава не влияет на содержание и объем этих правомочий и обязанностей, что нарушение обязательства вызывает прекращение жилищного права всей семьи. Ничего этого в действительности мы не наблюдаем» .
Действительно, в ряде случаев жилое помещение в пользование по договору социального найма предоставляется гражданину - нанимателю с учётом того, что жилым помещением будут пользоваться и другие лица, которые, в соответствии с жилищным законодательством, являются членами его семьи. При этом, как было показано выше, в действующем жилищном законодательстве нет единого понятия «член семьи», которое бы могло использоваться в различных отраслях законодательства. Очевидно, выработка такого универсального понятия невозможна.
Необходимо отметить, что ни ст. 672 ГК РФ, ни ст. 69 ЖК РФ не содержит правовых конструкций, которые бы убедительно доказывали, что наниматель и члены его семьи являются сонанимателями. Это приводит к выводу, что действия по ограниченному распоряжению жилым помещением может совершать только наниматель жилого помещения. Так, в частности наниматель наделён правом предъявлять требования о замене жилого помещения, сдавать жилое помещение или его часть по договору поднайма, разрешать проживать в жилом помещении временным жильцам и т.д. Безусловно, действующее законодательство устанавливает, что данные действия требуют согласия дееспособных членов семьи. Вместе с тем, в случае, если бы все указанные субъекты признавались сонанимателями, логичным было бы установление такой правовой модели, в соответствии, с которой указанные действия мог бы совершать любой из членов семьи.
Кроме того, жилищное законодательство традиционно в качестве одного из возможных случаев изменения жилищного правоотношения называет замену нанимателя. Правовым последствием модификации жилищного право отношения в данном случае является изменение субъектного состава жилищного обязательства, нанимателем жилого помещения становится другой дееспособный член семьи нанимателя. В этой связи в юридической литературе справедливо отмечалось, что если всех членов семьи нанимателя жилого помещения признавать сонанимателями, то сама норма, регламентирующая замену нанимателя жилого помещения, станет лишней. Данное обстоятельство также свидетельствует о том, что наниматель и члены его семьи, несмотря на равенство жилищных прав, не могут рассматриваться как сонаниматели.
Проведённое в разделе исследование особенностей субъектного состава договора социального найма жилого помещения приводит к выводу о том, что в качестве наймодателя в отношении государственного жилищного фонда выступают государственные организации, а в отношении муниципального жилищного фонда - органы местного самоуправления и муниципальные организации. Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин — физическое лицо.
В результате анализа норм права систематизированы категории граждан, которые могут выступать в качестве нанимателя жилого помещения по договору социального найма. В первую группу объединены граждане, которым жилое помещение было предоставлено по установленным правилам и за которыми сохраняется право пользоваться этим жилым помещением. Ко второй группе относятся граждане, которые состоят на учёте в качестве нуждающихся в жилом помещении или которые могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении в соответствии с ЖК РФ. Данной категории граждан гарантируется предоставление жилого помещения по правилам, установленным действующим жилищным законодательством. К третьей группе относятся иные граждане, указанные в законе, которые в соответствии с действующим законодательством могут быть признаны нуждающимися в жилом помещении и которым также может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма. Выявлено, что согласно ч. 3 ст. 49 ЖК РФ категории граждан, которые, наряду с малоимущими имеют право на предоставление жилого помещения по ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.