Введение

Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости является Гражданский кодекс Российской Федерации (гл. 34 и 35). В § 1 гл. 34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (финансовой аренде и другим). Следует заметить, что многие нормы (гл. 34 ГК РФ) имеют диспозитивный характер, что позволяет сторонам в договоре определять ряд своих отношений иначе, чем в законе, а законодательные положения использовать как запасной вариант — когда иное не предусмотрено в договоре. Императивными являются в основном нормы, предусматривающие защиту прав сторон и третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход повышает правовой уровень арендных отношений и не противоречит принципу свободы договора.
Ввиду особого статуса отдельных видов недвижимого имущества предусматривается специальный порядок сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, отношения по поводу которых регулируются Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Федеральным законом "О недрах" и Основами лесного законодательства. Аренда жилых домов и квартир осуществляется с учетом положений Жилищного кодекса, а передача в аренду государственных и муниципальных предприятий регламентируется законами о приватизации и другими подзаконными актами.
Нормы Гражданского кодекса РФ (гл. 34, 35), а также специального законодательства, регулирующие особенности отдельных видов аренды, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах и договорах.
Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его собственнику — гражданину, предприятию или организации, а также лицам, уполномоченным на то законом, или собственником. Арендодателями недвижимых объектов государственной и муниципальной собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с согласия собственника. Министерство государственного имущества и его органы на местах являются арендодателями только объектов государственной и муниципальной собственности, не находящихся в хозяйственном ведении предприятий.
Государственные образовательные учреждения могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты недвижимости, включая и земельные участки, с согласия ученого совета с использованием полученных от аренды средств на развитие учебного процесса.
Состав арендодателей природных объектов определяется специальным законодательством. Земельные участки в аренду могут передавать:
собственники отдельных участков, в том числе граждане (ст. 260 ГК РФ);
лица, которым земельные участки выделены в постоянное пользование, — с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);
уполномоченные государством органы (служба земельного кадастра, земельные комитеты) — при сдаче в аренду земель государственной собственности, не переданных организациям в постоянное пользование.
Арендодателями природных объектов выступают:
участков недр — уполномоченные государственные органы;
участков лесного фонда — лесхозы, колхозы, заповедники и другие организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства по согласованию с местными органами власти;
водных объектов — органы исполнительной власти субъектов РФ.
Арендаторами недвижимого имущества в России может быть любое дееспособное физическое или правоспособное юридическое лицо, имеющее в необходимых случаях лицензию (разрешение).
В мировой практике принято, что арендаторами земель сельскохозяйственного назначения могут быть граждане, у которых есть:
опыт работы на ферме не менее 3—5 лет;
необходимый начальный капитал в размере не менее 2—3-летней арендной платы;
специальное образование — колледж, университет;
возраст до 40 лет, чтобы была возможность не только умело хозяйствовать, но и лично физически работать;
намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи от нее.
Актуальность темы: реформирование национальной экономики в России происходит в сложных экономических условиях, связанных с развитием рыночных процессов во всех отраслях экономики.
Особую актуальность эта задача приобретает в сфере арендных отношений. Формирование рыночных отношений в области аренды недвижимости выделяет рынок аренды недвижимости как самостоятельное явление. Несмотря на исключительную важность правового регулирования рынка аренды недвижимости, процесс его развития протекает достаточно бессистемно и не вполне адекватно общим темпам экономических трансформаций, обусловленных рыночными реформами. Актуальность проблемы правового регулирования рынка аренды недвижимости обусловлена развитием хозяйственного оборота недвижимости, необходимостью восполнения некоторых имеющихся в действующем законодательстве пробелов, касающихся формирования и функционирования рынка аренды недвижимости. Помимо этого, актуальность темы подтверждается тем, что именно рынок аренды недвижимости целесообразно считать основой предпринимательской деятельности, развития хозяйственных связей, поскольку в настоящее время аренда недвижимости играет существенную роль в развитии и осуществлении предпринимательской деятельности в целом.
Нормативной основой исследования послужили нормативные правовые акты Российской Федерации, в том числе автором были проанализированы постановления Конституционного суда РФ, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, постановления Федеральных Арбитражных судов округов РФ.
Предметом исследования являются общественные отношения и проблемы правового регулирования на рынке аренды недвижимости, особенности функционирования и регулирования экономических процессов в сфере отношений на рынке аренды недвижимости.
Объект исследования: договор аренды недвижимости.
Цели исследования состоят в правовом анализе структуры, функций, способов организации и построения концепции правового регулирования отношений на рынке аренды недвижимости, обеспечивающей рациональное, эффективное использование имущества различных категорий, в выявлении недостатков действующего правового регулирования рынка аренды недвижимости, в установлении средств их устранения, в предложении мер по совершенствованию действующего законодательства.
Поставленные цели обусловили выдвижение следующих задач: рассмотреть общие положения договора аренды;
договор как правовую форму арендных отношений;
права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества;
ответственность сторон, изменение и расторжение договора;
вопросы продажи права аренды ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.

Глава 1. Теоретические аспекты правового регулирования аренды недвижимости

1.1. Общие положения договора аренды

Договор аренды (имущественного найма) регламентируется ст. 606 ГК РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование.
Основная цель договора аренды — обеспечить передачу индивидуально определенной вещи во временное пользование другим лицом.  Передача вещи во владение арендатора при этом несет служебные функции по обеспечению пользования вещью (поддержание надлежащего состояния, охрана от притязаний иных лиц и т.д.) .
Под пользованием здесь понимается извлечение из непотребляемой вещи ее полезных свойств, в том числе получение плодов и доходов, которые поступают в собственность арендатора (если иное не предусмотрено законодательством или договором).
Арендатор, которому имущество предоставлено во временное владение, пользуется в отношении его вещно-правовой защитой, в том числе от арендодателя.
Права арендатора «следуют за вещью», независимо от личности арендодателя. Перемена же личности арендатора при наследовании может иметь юридическое значение для сохранения обязательств по договору аренды: несоответствие его личных качеств требованиям, предъявляемым к арендатору, может служить основанием для расторжения арендодателем договора .
Договором аренды (дополнительным соглашением к нему) может быть предусмотрено право арендатора на выкуп арендованного имущества по истечении срока аренды либо внесении им полностью выкупной цены.
Субаренда (поднаем) — сдача арендатором имущества в аренду третьему лицу . К субаренде применяются правила об аренде, если иное не установлено законодательством. Объем прав субарендатора не может превышать объема прав арендатора.
Субаренда следует судьбе аренды. В случае признания ничтожности договора аренды ничтожным считается и договор субаренды.
Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение соответствующего договора субаренды (при этом субарендатор имеет право взять в аренду находившееся в его пользовании имущество на оставшийся срок субаренды на условиях договора аренды, если иное не предусмотрено договором аренды).
Стороны договора — любые субъекты гражданского права.
Арендодатель — собственник арендованного имущества либо лицо, уполномоченное им или законом на сдачу имущества в аренду от своего имени .
Арендатор — лицо, заинтересованное в извлечении в свою пользу из вещи ее полезных свойств .
Предмет договора — любая индивидуально-определенная вещь, не теряющая своих свойств в процессе использования (непотребляемая). Условие о предмете — единственное установленное законом существенное условие договора аренды.
Форма договора должна соответствовать общим правилам о форме сделок, с учетом следующих особенностей:
договор аренды на срок более одного года независимо от его цены заключается в письменной форме;
договор аренды недвижимости (в том числе зданий и сооружений на срок более одного года) подлежит государственной регистрации;
договор аренды недвижимости (дополнительное соглашение к нему), включающий условие о его выкупе, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества;
для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.
Цена договора не является его существенным условием. При отсутствии в договоре условий об арендной плате действует порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным, при невыполнении этого требования закона договор признается незаключенным (ст. 654 ГК).
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено законом или договором) . Требования о пересмотре размера арендной платы в одностороннем порядке, если они не предусмотрены договором, удовлетворению не подлежат.
Срок договора может быть как определенным, так и неопределенным. При отсутствии в договоре условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив другую сторону об этом за 1 месяц (при аренде недвижимости — за 3 месяца), если иной срок не установлен законом или договором.
Законом могут устанавливаться предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Нормы о таких сроках являются императивными.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается (например, ст. 27 ЗК). Поскольку сдача в аренду — также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте — сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому — необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 42 ЗК). Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Количество приводимых примеров можно умножать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы ГК, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь.
Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его природы. Наиболее строгие требования предъявляются к таким сложным объектам, как транспортные средства, недвижимое имущество и предприятия. Закон подробно перечисляет те критерии, при помощи которых производится их обособление, и регламентирует процедуру их определения.
Так, объекту недвижимости должен быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета (инвентаризации). Только после подробного описания объекта недвижимости могут быть зарегистрированы какие-либо права на него (сделки с ним), в том числе и договор аренды. При сдаче в аренду земельного участка (участка недр, леса, водного объекта) к договору должен быть приложен план участка с указанием части, сдаваемой в аренду. При сдаче в аренду здания, сооружения или помещения прилагаются поэтажные планы, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения.
Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым .
По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор — незаключенным. В отдельных видах договора аренды к существенным отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК). При аренде отдельных видов имущества, особенно природных ресурсов, перечень существенных условий еще шире.
Как было отмечено выше, форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости.  Иными словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 2 ст. 6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (ст. 12 Закона). Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды.
Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст. 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона).
Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.
Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.
Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Более подробно состав и порядок уплаты арендной платы будет рассмотрен в параграфе, посвященном содержанию договора аренды.
Что же касается срока, то договор ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.

1.2. Договор как правовая форма арендных отношений

Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей современную форму.
Российскому праву договор найма был известен еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, различие между арендой и близкими к ней институтами русского права проводилось не вполне отчетливо.
Современный вид договор аренды получил только в своде законов Российской Империи. Последующие законодательные акты дополняли этот институт. В советский период гражданский кодекс отводил аренде незначительное место.
В настоящее время, ныне действующий Гражданский кодекс существенно расширил количество правовых норм, посвященный аренде. Кроме того, гражданский кодекс проводит разграничение между отдельными видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Исходя из определения недвижимого имущества и темы данной работы рассмотрим некоторые виды договоров аренды. Законодатель  в главе 34 ГК отдельно выделяет в договоры аренды зданий и сооружений, и договор аренды предприятий. Видимо потому, что при данных видах аренды проявляются наибольшее количество нюансов. В отличие от аренды земельных участков, которая регламентируется общей частью главы 34 ГК.
Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным .
Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей  современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.
Договор найма был известен российскому праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (ч. 1 т. X). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30—40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985 г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в ГК и 1922 г. и 1964 г. Напротив, ныне действующий ГК существенно расширил количество норм, посвященных аренде.
Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование . В этом заинтересованы обе стороны договора.
Предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение .
Пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же, стороны далеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием, которое на нем расположено. Для восполнения этого пробела и предназначены нормы ГК.
Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК не содержит. Однако исходя из общеупотребительного значения этих слов можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения с точки зрения их аренды ГК не придает.
С учетом того, что сдача гражданам в аренду жилых помещений невозможна (глава 35 ГК), арендовать жилые помещения могут только юридические лица, которые затем вправе передать их в социальный или коммерческий наем гражданам. Иное использование жилых помещений невозможно. Нежилые здания и нежилые помещения в жилых домах и граждане, и юридические лица могут арендовать совершенно свободно.
Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения). К тому же нельзя не учитывать и многолетнюю историю нашего гражданского законодательства, которое в свое время распространило на части жилого дома тот же правовой режим, что и на дом в целом.
Форма договора аренды зданий и сооружений — письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами Заключение такого договора посредством обмена письмами  невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.  Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного пунктом 2 стати 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. А поскольку исключения не могут толковаться расширительно, пункт 2 статьи 651 не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий.
К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК , не применяются.
Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился.
Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.
Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут увеличить размер передаваемого участка за рамки необходимого для использования здания или сооружения.
Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения.   Это «иное» право должно быть также установлено земельным законодательством, например право пожизненного наследуемого владения (для граждан) или право бессрочного пользования (для юридических лиц).
Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. При отказе собственника определить содержание права на земельный участок арендатор может обратиться с иском в суд о понуждении к определению условий землепользования.
На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка .
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка . Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором с собственником или когда условия пользования участком изменяются.
Например, договор аренды земельного участка с собственником может запрещать передачу участка или прав на него в любой форме третьим лицам. Что касается изменений условий пользования, то под ними следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например использование не по назначению. При наличии препятствий к заключению договора аренды здания (сооружения) он не может быть заключен, а если он все-таки заключен, то должен считаться ничтожным на том основании, что «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствия нарушения» .
Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче. Причем для действительной передачи здания (сооружения) необходимо соблюсти одновременно два условия - фактическая передача и подписание передаточного акта. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества. За нарушение этих обязанностей наступает ответственность, установленная договором аренды и действующим законодательством.
В то же время значение передаточного акта не следует и переоценивать. Если обе стороны отказались его подписывать, то это вовсе не означает прекращения договора аренды по соглашению сторон, особенно когда фактически здание (сооружение) передано. Соглашение о прекращении договора должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, да к тому же подлежит государственной регистрации. Не влечет прекращения договора аренды и отказ одной из сторон от подписания передаточного акта. В этом случае для стороны-нарушителя возникают неблагоприятные имущественные последствия, вытекающие из сохраняющего силу договора аренды здания (сооружения).
Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения.  Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду.
Наконец, установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.  Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.
В случае когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передававшего арендатору здания или сооружения. Фактический размер здания или сооружения в этом случае может быть взят, к.примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения) вполне может содержаться и в самом договоре.
Договор аренды предприятий также выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. «По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности» .
Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии.
Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
Содержание права пользования предприятием, по сравнению с обычным договором аренды, расширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено.
В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст. 132 ГК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды как минимум три — и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.
1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты — «только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором» . В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст. 132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.
При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о
том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в ст. 132 ГК такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан В аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве о том или ином природном ресурсе соответствующего запрета. Например, Лесной кодекс РФ запрещает субаренду участков лесного фонда, поэтому к арендатору предприятия право пользования этим объектом перейти не может.
Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК). Ст. 132 ГК об этом умалчивает.
Нормы ст. 657 ГК, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию правила п. 1 ст. 391 ГК о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведомления в п. 1 ст. 657 ГК не установлен, и потому для его определения должны применяться правила ст. 314ГК.
Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК). Указанный трехмесячный срок относится к пресекательным. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.
Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197ГК).
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК). Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:
уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;
не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.
Наконец, отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав, полученных на основании лицензии (разрешения). Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия (разрешение) непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий (разрешений) могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности.
В п. 2 ст. 656 ГК на этот случай установлено правило о том, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами. Таким образом, те обязательства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешений (лицензий), остаются у арендодателя.
Форма договора аренды предприятий — письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В каком порядке производится регистрация, в ГК не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а не субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исходя из того, что предприятие признается недвижимостью (п. 2 ст. 132 ГК), договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрации сделок с ними, в том числе договоров аренды.
К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п. 2 ст. 650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора — действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.
Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.
    Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия - передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.
    На арендодателя возложена дополнительная обязанность — возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (абз. 1 ст. 662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласияна их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного
имущества.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (абз. 2 ст. 662 ГК). Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (экспуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принципа добросовестности означает, что улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п. 1 ст. 401 ГК).
Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом.
Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК).
Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной . Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.
2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип — как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.
Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора объясняется тем, что именно он знает все особенности арендованного предприятия на момент возврата и легко может их учесть.
Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в ст. 663 ГК установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.

1.3. . Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества

Арендный договор приобретает практическое значение только в случае, если в нем четко определены права и обязанности сторон, вступивших в деловые отношения. Конечно, в зависимости от вида и объекта аренды и конкретных особенностей сделки права и обязанности сторон по ряду позиций могут определяться специальным законодательством (например, Жилищным кодексом РФ и др.), достигнутой договоренностью и иметь частное значение лишь для данного случая.
Кроме индивидуально устанавливаемых норм многие правовые положения, вытекающие из любого, законом урегулированного статуса арендатора и арендодателя, имеют универсальный характер и могут быть рекомендованы для более широкого применения (Приложение 1 и 2).
Существенное значение для аренды недвижимости имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта.
По закону капитальный ремонт возлагается на арендодателя, а текущий — на арендатора (ст. 616 ГК РФ). Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката и аренды предприятий.
Капитальный ремонт необходимо производить в срок, установленный договором, а если он не определен, — в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.
Если по условиям договора амортизационные отчисления остаются у арендатора, то и капитальный ремонт объекта он должен производить сам.
Текущий ремонт проводит арендатор, так как именно он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Такой ремонт предупреждает преждевременный износ и выход объекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и пр.).
Отнесение затрат, связанных с неотделимыми улучшениями недвижимого объекта (их нельзя отделить без существенного вреда имуществу), производится исходя из того, осуществлены они с согласия арендодателя или нет. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, а во втором — все произведенные затраты возлагаются на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
Только при аренде предприятия сохраняется право арендатора требовать возмещения неотделимых улучшений независимо от согласия арендатора на их осуществление.
Это положение Гражданского кодекса ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.

1.4. Ответственность сторон, изменение и расторжение договора

Для обеспечения стабильности и надежности деловых отношений при аренде недвижимости предусматриваются санкции за нарушение договорных обязательств. Односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, т.е. — при скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя:
а)  безвозмездного устранения недостатков;
б)  соразмерного уменьшения арендной платы;
в)  возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами, причем указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя;
г)  расторжения договора.
Законом предусмотрены исключения из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Он не несет ответственности за недостатки, оговоренные при заключении договора либо заранее известные арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. В этой норме речь идет о явных (нескрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Она направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую их приемку и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления и пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду недвижимое имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В таких случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым владельцем вещного права на данный объект.
Основания расторжения договора арендодателем :
использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора;
существенное ухудшение арендатором качества арендованного имущества;
несвоевременное внесение арендной платы (невнесение платы в установленный срок более двух раз подряд);
невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок.
Но арендодатель вправе обратиться с соответствующим иском только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такой попытки урегулировать отношения с арендатором не будет, суд откажет в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора.
По требованию арендатора досрочное расторжение договора возможно при :
1) непредоставлении арендатору в пользование имущества, предусмотренного договором, либо создании препятствий для пользования им в соответствии с назначением;
2) выявлении в имуществе, переданном арендатору, недостатков, препятствующих пользованию им, за которые арендодатель несет ответственность;
3) непроведении арендодателем в положенный срок капитального ремонта имущества, обязанность проведения которого возлагается на него;
4) непригодности имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
На арендатора не возлагается обязанность предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок. Однако до обращения в суд он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок указывается в предложении, а при его отсутствии — в течение 30 дней .
Ни одна из сторон не несет ответственности за невыполнение обязательств по договору, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо их воли и желания, и которые нельзя предвидеть или избежать (форс-мажорные обстоятельства). Свидетельство, выданное соответствующей торговой палатой или иным компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.
Сторона, не исполняющая своего обязательства, должна дать извещение другой стороне о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по договору.
Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении трех последовательных месяцев и не обнаруживают признаков прекращения, договор может быть расторгнут арендатором и арендодателем путем направления уведомления другой стороне.
При неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки за объекты государственной собственности в Москве начисляются пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Исковая давность — 3 года с даты предъявления претензии .
Пени начисляются :
при заключении договора аренды — по истечении 14 дней со дня регистрации договора аренды;
при поквартальной оплате аренды — с ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.

1.5. Продажа права аренды недвижимости

Передача нежилых помещений в аренду в г. Москве из городского фонда реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу. Конкурсная продажа прав аренды зданий и сооружений применяется в случаях, когда от покупателей требуется выполнение определенных условий в соответствии с требованиями социально-экономического и культурного развития города и функциональным назначением недвижимого объекта. На аукционе право аренды передается покупателю, предложившему за него максимальную цену.
Конкурс проводит комиссия, состав которой утверждается распоряжением Москомимущества по согласованию с префектом соответствующего административного округа.
Заседание конкурсной комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее двух третей от общего количества членов комиссии.
Решение конкурсной комиссии считается принятым, если за поставленный на голосование вопрос проголосовало более половины присутствующих членов комиссии. В случае равного разделения голосов председатель конкурсной комиссии имеет решающий голос.
Начальная цена права на заключение договора аренды устанавливается (определяется) решением конкурсной комиссии в размере, рассчитанном в соответствии с нормативными документами, действующими в городе Москве.
Комиссия определяет порядок и сроки проведения конкурса, его условия, оформляемые в виде протокола на проведение конкурса, который утверждает председатель Москомимущества или его заместитель.
Информационное сообщение о проведении конкурса на приобретение права аренды на объект недвижимости публикуется в печати и специальных информационных бюллетенях не позднее, чем за месяц до объявленной даты проведения конкурса. Оно включает следующие сведения :
— условия передачи в аренду объекта по конкурсу;
—  название, место расположения объекта, организация-балансодержатель;
— площадь земельного участка и характеристики расположенных на нем строений;
— начатые инвестиционные проекты, их сметная стоимость и производственные затраты;
—  дата, время и место проведения конкурса;
— форма платежа, условия предоставления рассрочки, если она предусмотрена;
— сумма задатка е размере 10% от начальной цены и расчетный счет, на который он должен быть перечислен;
— адрес и окончательный срок принятия заявок на участие в конкурсе,
— дата, время и порядок ознакомления с объектом;
— номер контактного телефона.
В состав (перечень) условий передачи объекта в аренду по конкурсу включаются в обязательном порядке требования о функциональном назначении помещения, возможностях и условиях перепрофилирования, цели использования. В зависимости от специфики объекта могут быть дополнительно включены :
—  минимальные показатели по производству товаров или оказанию услуг как по количеству, так и по ассортименту;
—  необходимость обеспечения определенных категорий граждан товарами или услугами в объемах или стоимости.
В случае несоблюдения поставленных условий передаче в аренду объекта нежилого фонда не производится.
Для участия в конкурсе по передаче в аренду объектов нежилого фонда (недвижимости) соискатель представляет в конкурсную комиссию заявку на участие с приложением:
—  соглашения о задатке;
—  уставных документов;
—  других документов, определенных условиями проведения конкурса.
Все указанные документы вкладываются и запечатываются в конверт с девизом заявителя. Во второй конверт вкладываются:
—  предложения соискателя по конкурсному объекту;
— технико-экономическое обоснование использования объекта нежилого фонда;
—  карточка с "девизом".
Оба конверта передаются в конкурсную комиссию.
Окончательный срок приема заявок на участие в конкурсе — за три рабочих дня до первого заседания конкурсной комиссии.
Юридические и физические лица получают статус соискателя после подачи заявки с технико-экономическим обоснованием и внесения задатка, который оформляется соответствующим соглашением в письменной форме за три дня до проведения конкурса.
Соискатель имеет право:
—  до проведения конкурса убедиться в соответствии реального состояния объекта информационному бюллетеню;
—  участвовать в конкурсе самостоятельно или через своих доверенных представителей;
—  приобретать при необходимости копии информационного бюллетеня;
—  отказаться от участия в конкурсе не позднее, чем за один день до его начала. В этом случае задаток возвращается.
Соискатели конкурса обязаны соблюдать установленные правила, а выигравший конкурс обязан подписать протокол его итогов. Сведения о лицах, получивших статус соискателя, не оглашаются.
Комитет или его агентства обязаны :
— обеспечить проведение конкурса в соответствии с установленными правилами;
— с момента опубликования информационного сообщения обеспечить участникам конкурса возможность осмотра объектов в определенный срок;
— не разглашать сведений о лицах и организациях, участвующих в конкурсе;
— в 20-дневный срок после предъявления документов, подтверждающих проведение необходимых расчетов, оформить с победителем торгов договор аренды в установленном порядке.
Вскрытие конвертов с поступившими предложениями производится на заседании конкурсной комиссии в назначенный день и час. Одновременно проверяется соблюдение всех формальностей, наличие необходимых сведений и документов.
При процедуре вскрытия и оглашения предложений имеют право присутствовать участники конкурса или их представители, имеющие доверенность.
В случае присутствия на заседании конкурсной комиссии всех соискателей конкурса комиссия вправе предложить соискателям при их согласии провести открытые торги, не вскрывая конвертов с их предложениями.
На заседании конкурсной комиссии сначала вскрываются все конверты с предложениями соискателей. Расшифровка "девиза" победителя, указанного на карточке, производится путем вскрытия конверта, на котором указан тот же "девиз". Остальные конверты с документами не вскрываются и передаются владельцам. Внесенные задатки возвращаются.
Победителем конкурса является соискатель, предложивший наибольшую цену. При наличии нескольких соискателей, предложивших равную наивысшую цену, проводится повторный конкурс между ними без специального объявления в срок до 7 дней .
В случае повторения предложения равной цены конкурсная комиссия вправе принять к сведению и учесть другие условия и предложения соискателя, в том числе большие суммы заявленных инвестиций в объект.
По окончании итогового заседания конкурсной комиссии составляется протокол, в котором указываются:
—  состав конкурсной комиссии;
—  условия конкурса;
—  предложения участников конкурса;
—  сведения о победителе конкурса;
—  проект договора аренды нежилого фонда на условиях конкурса. Протокол подписывается всеми членами конкурсной комиссии и соискателем-победителем и представляется в Москомимущество или его агентство. Результаты конкурса доводятся до сведения соискателей и могут быть опротестованы ими в течение 5 календарных дней со дня уведомления. Решение итогового заседания конкурсной комиссии, объявившей победителя конкурса, утверждается председателем Москомимущества или его заместителем.
Конкурсная комиссия объявляет конкурс не состоявшимся, если в конкурсную комиссию поступило менее двух предложений по условиям конкурса.
Лицо, получившее право на аренду объекта нежилого фонда по конкурсу, в течение 10 дней перечисляет предложенную им сумму и в течение 15 календарных дней после внесения получает свидетельство и договор на право аренды .
По итогам конкурса в печати дается информация в течение 15 дней о победителе конкурса и условиях передачи в аренду объекта недвижимости.
Предметом аукционных торгов на право аренды объекта недвижимости является лот, в котором указываются :
характеристика объекта;
условия договора аренды недвижимости (проект договора);
начальная цена опциона.
Победителем аукциона признается лицо, предложившее наибольшую цену в открытых торгах. Он получает право заключить договор аренды на данный объект недвижимости.
В Центральном административном округе Москвы юридическим лицам, использующим нежилые помещения по старым договорам аренды и субаренды, предложено заключить долгосрочные договоры аренды с Москомимуществом путем внесения платы за право аренды (опцион) по договорным ценам.
Опцион за право аренды взимается в зависимости от сроков и типов помещений в следующих размерах:
для подвальных помещений — в размере не менее годовой арендной платы за предоставляемую площадь, при этом средние ставки опционов устанавливаются для :
—  15 лет — эквивалентно 100 долл. за 1 кв. м;
—  10 лет — эквивалентно 75 долл. за 1 кв. м;
—  5 лет — эквивалентно 50 долл. за 1 кв. м;
для всех иных помещений — в размере не менее трех годовых арендных плат за предоставляемую площадь, при этом средние ставки опционов устанавливаются для:
—  15 лет — эквивалентно 300 долл. за 1 кв. м;
—  10 лет — эквивалентно 250 долл. за 1 кв. м;
—  5 лет — эквивалентно 200 долл. за 1 кв. м.
Оплата производится в рублях по ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.

Глава 2. Особенности аренды отдельных видов недвижимости

2.1. Наем и аренда в жилищной сфере

Предмет аренды — различные виды недвижимых объектов — оказывают существенное влияние на порядок и условия передачи их владельцами во временное пользование другим лицам. В зависимости от функционального назначения недвижимости аренда имеет множество специфических особенностей, определяемых специальным законодательством, которое в последние годы к тому же периодически уточняется и на федеральном уровне, и в регионах. Но принципиальные положения, вытекающие из самой сущности аренды, действуют в соответствующей сфере повсеместно. Рассмотрим их в кратком изложении.
В настоящее время принято различать 4 вида передачи жилых помещений во временное и бессрочное владение и пользование: социальный найм, коммерческий найм, аренда и поднайм. У них много общих, единых положений и свойств, но есть и особенности, которые полезно знать и учитывать как в предпринимательской деятельности, так и в жизни людей.
По договору социального найма предоставляются жилые помещения из государственного и муниципального фондов в пределах установленной нормы для бессрочного проживания граждан. Объектом договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в виде отдельной квартиры (комнаты), благоустроенное применительно к условиям соответствующего города (села) и отвечающее санитарным и техническим нормам, предоставляемое из жилого фонда социального использования.
При определении пригодности для постоянного проживания жилых домов (независимо от группы их капитальности) и жилых помещений учитывается их физический износ, повреждения несущих конструкций, недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарные требования.
К непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся :
—  каменные дома с физическим износом свыше 70%;
— деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%.
Независимо от физического износа к непригодным для проживания относятся жилые дома:
а)  расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон с особыми условиями, запрещенных к застройке санитарными нормами и правилами;
б)  расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;
в)   получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т.п., если эти повреждения нельзя устранить, обеспечивая одновременно соблюдение требований санитарных норм и правил к жилым домам с особыми условиями строительства и эксплуатации;
г) бараки — одно-, двухэтажные жилые строения, предназначенные для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом (как правило, это деревянные строения, срок службы которых — 10—20 лет). Такого типа строения, планировка которых претерпела реконструкцию, и они стали пригодными для посемейного заселения, а также жилые здания из сборно-щитовых и каркасно-засыпных конструкций квартирного типа относятся к малоценному, но жилому фонду. Непригодность последних устанавливается в общем порядке;
д) жилые дома, которым угрожает авария (обрушение) из-за предельного физического износа несущих строительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения прочности и несущей способности) или деформации основания здания;
е) после аварии, пожара, стихийного бедствия — в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической
точки зрения;
ж) жилые дома, техническая эксплуатация которых невозможна.
К непригодным для постоянного проживания жилым помещениям относят :
а) жилые помещения в жилых домах, признанных непригодными для проживания;
б) жилые помещения в жилых домах, где находятся предприятия, учреждения и оборудование, эксплуатация которых запрещена санитарными нормами и правилами, поскольку приводит к возникновению в жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности, в том числе, если вывести указанные производства из здания не представляется возможным;
в) жилые помещения, имеющие дефекты планировки;
г) жилые помещения, санитарно-гигиенические условия которых не отвечают утвержденным показателям;
д)  жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, — в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (плит, балок, колонн, панелей и т.п.).
В индивидуальном порядке определяется, пригоден либо нет для постоянного проживания жилой дом, в котором часть жилых помещений уже непригодны для постоянного проживания. При этом учитываются размер и характер полноценной и неполноценной площади, физический износ конструкций и дома в целом, размер затрат на модернизацию здания, возможность обеспечения нормальных условий проживания и другие конкретные обстоятельства.
Заключению договора социального найма предшествуют административные действия: выявление и проверка нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий, постановка на очередь, выделение жилья, выдача ордеров, заселение и т.п.
Он заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При социальном найме жилая площадь предоставляется гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, на основании ордера или выписки из решения органа исполнительной власти в порядке очередности. Ордер может быть выдан только на свободное жилое помещение.
Он выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение, или в исключительных случаях другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном порядке. При получении ордера должны быть предъявлены паспорта (свидетельства о рождении) или другие заменяющие их документы на всех членов семьи, подлежащих включению в ордер, а также письменное согласие, заверенное в установленном порядке, всех совершеннолетних членов семьи на переселение в предоставленное жилое помещение.
Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане:
а)  имеющие обеспеченность на одного члена семьи ниже установленной нормы (в Москве — 10 кв. м общей площади для отдельных квартир и 18 кв. м — для коммунальных);
б)  проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в их составе имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
в)  проживающие в смежных неизолированных комнатах, а также в однокомнатных квартирах по две и более семьи независимо от размеров занимаемого жилья, в том числе семьи, которые состоят из родителей и постоянно проживающих с ними и зарегистрированных по месту жительства совершеннолетних детей, состоящих в браке;
г)  проживающих в жилых помещениях, признанных непригодными для постоянного проживания, независимо от размеров занимаемого жилого помещения;
д)  проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением;
е)  проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищного фонда, либо в домах ЖСК или в частных домах, не имеющие другой жилой площади.
В Москве при прочих равных условиях нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, постоянно проживающие в столице не менее 10 лет. Предоставление жилых помещений гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий по договорам социального найма, производится в общем порядке и с учетом имеющегося у них жилья, как занимаемого по месту регистрации, так и принадлежащего им на праве собственности. Проверка данных о наличии у граждан жилой площади, а также о сделках по ее отчуждению при предоставлении жилья является обязательной для органов, осуществляющих учет граждан и предоставление им жилой площади. При ухудшении жилищных условий (путем обмена, мены, раздела жилой площади, отчуждения имеющегося в собственности жилья), в результате чего на каждого проживающего стало приходиться менее нормы, установленной для постановки на учет по улучшению жилищных условий, граждане могут быть поставлены на учет для получения жилья по договору социального найма лишь через 5 лет после ухудшения жилищных условий.
В соответствии с действующим законодательством в Москве по договору социального найма жилая площадь предоставляется гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, имеющим на каждого члена семьи доходы ниже установленного уровня и относящимся к следующим категориям лиц :
семьи, имеющие в своем составе инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов труда первой и второй групп;
семьи погибших или пропавших без вести воинов, лиц, погибших при исполнении государственных обязанностей;
семьи, имеющие в своем составе лиц с тяжелыми формами заболеваний или инвалидов по заболеванию (по заключению лечебных учреждений, органов социального обеспечения);
не имеющие жилой площади военнослужащие сверхсрочной службы, прапорщики, мичманы и лица офицерского состава Вооруженных Сил, пограничных, внутренних и железнодорожных войск и органов безопасности, уволенные в запас и (или) отставку по состоянию здоровья, возрасту или по сокращению штатов, имевшие до призыва в Вооруженные Силы жилую площадь в г. Москве и призванные на военную службу из г. Москвы;
дети-сироты, достигшие совершеннолетия и проживающие в интернатах, у родственников, опекунов или попечителей, где они находились на воспитании;
дети-инвалиды, пребывающие в стационарных учреждениях, являющиеся сиротами, по достижении совершеннолетия, если индивидуальная программа реабилитации предусматривает возможность вести самостоятельный образ жизни;
граждане, утратившие право пользования жилым помещением в г. Москве вследствие незаконного осуждения, при невозможности возврата ранее занимаемого ими жилого помещения;
граждане, возвратившиеся из мест лишения свободы, в случае предоставления жилищными органами их прежней жилой площади другим лицам;
семьи, проживающие на жилой площади, непригодной к постоянному проживанию (по заключению МВК), если они занимают ее по договору социального найма;
государственные служащие, судьи, работники прокуратуры и иные категории граждан;
граждане, проживающие в Москве не менее 40 лет и имеющие трудовой стаж на предприятиях и в учреждениях г. Москвы не менее 25 лет, проживающие в коммунальных квартирах независимо от размеров занимаемой площади при условии проживания в квартирах коммунального заселения не менее 20 лет;
иные категории граждан, установленные действующим законодательством РФ и г. Москвы.
По желанию эти группы граждан могут получить жилые помещения по договорам коммерческого найма либо приобрести их в собственность с использованием субсидий и иных льгот, установленных действующим законодательством, в первоочередном порядке.
Социальная норма жилой площади на одного человека в РФ установлена в размере :
на одного члена семьи из трех и более человек — 18 кв. м общей площади на человека;
на семью из двух человек — 42 кв. м;
на одиноко проживающего человека — 33 кв. м общей площади.
Наймодателем по договору социального найма жилых ...
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.